【メールマガジン】海外投資コラム Vol.13

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム　Vol.13 (2011.2.21)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　www.stasiacapital.net

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

 

━━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

【１】ステイジアキャピタルからの最新ニュース

【２】コラム：マレーシア不動産視察ツアー報告

【３】コラム：マレーシアのデベロッパー

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【５】海外不動産投資セミナーのご案内

【６】マレーシア不動産視察ツアーのお知らせ

 

 

【１】ステイジアキャピタルからの最新ニュース　━━━━━━━━━━

 

2011年3月5日の海外不動産投資セミナー！

続々参加申し込みをいただいております！

マレーシアもイギリスも全部盛り込んだ贅沢な内容です！

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大好評のマレーシア不動産視察ツアー！

3月の連休とゴールデンウィークを利用して参加しませんか？

現地では弊社コンサルタントが同行、すべて日本語で対応いたします！

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弊社CEOの奥村が綴る海外不動産投資の小ネタ！

現在、ロンドンにて不動産視察ツアー中です！

どんな報告が届くのか楽しみです！

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イギリス（ロンドン）不動産情報が続々やってきます！

イギリスの経済情況と最新の不動産情報をチェック！

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本メールマガジンはWebでもチェックできます！

過去のメールマガジンをお探しの方は、以下をクリック！

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【２】コラム：マレーシア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

第1回：マレーシア不動産視察ツアー報告

 

こんにちは。ステイジアキャピタルスタッフのナオミと申します。

今回初めてコラムを執筆することになりました。

 

まずは簡単な自己紹介から。

アメリカ在住3年、中国在住は今年で8年目。

現在、弊社中国上海オフィス勤務で、海外（主に中国、マレーシア、イギ

リス不動産）の投資コンサルティングを担当しております。

アメリカ在住当時に知り合った主人（チャイニーズ）とともにこちら上海

に引っ越してきた後、まもなく弊社に入社しましたのでステイジアキャピ

タル在籍ももう丸7年。

その間に2回の産休を経て、現在は5歳と2歳の子をもつママでもあります。

 

弊社CEOの著書『チャイナマネーを追え！』どころか、私はチャイナマネー

とともに生活しているがうえに（笑）、チャイナマネーの動きを日々実感

しているといっても過言ではありません。

働くママであるかたわら、自身もやはり海外不動産投資を実行し資産形成

をおこなう投資家でもあります（余談ですが、弊社の職員のすばらしいと

ころは、ほとんどのスタッフが不動産投資を実行し自分の給料の何倍も稼

いでいるということです）　

 

さて、先日1月29日（土）30日（日）に弊社主催のマレーシア現地視察ツ

アーに同行しました。

以下、ツアーのダイジェストです。

 

今回の視察ツアーには、日本各地（東北、関東、関西）よりご参加いただ

きましたが、お話をきくと、全員が弊社CEO奥村の『チャイナマネーを追

え！』をご購読いただいたことがきっかけで、現地視察ツアーに参加され

た、とのこと。

ありがたいお話です。

 

参加された方のほとんどが1月28日（金）の夜にクアラルンプール入りし、

1月30日（日）の夜のフライト（日本は翌朝着）で帰国するという弾丸ツ

アー並みのスケジュール。

しかし、日本からは約7時間のフライトで時差がたった1時間なので、週末

滞在のみで問題なく現地不動産視察＋ちょっとした観光ができてしまうの

です。

 

今回のツアーは金曜日の夜に現地でお客様と合流し、弊社CEO奥村を交え、

現地のちょっと小洒落たレストランでマレー料理を堪能しながら親睦を深

めるところから始まりました。はじめて弊社CEOを見た人は、ここで奥村

のバイタリティに驚かされることになります（いい意味で好印象を与えて

いると信じています、笑）。

 

翌日土曜日は午前中にペトロナスタワーで有名なKLCC（クアラルンプール

シティセンター）を、午後には外国人駐在員ファミリーに人気のあるモン

トキアラ地区のお勧め不動産を重点に視察。

不動産一辺倒では街の様子がわからないので、周辺のショッピングセンター

や駅をのぞき、周辺環境も確認します。

 

（次回に続く）

 

マレーシア不動産視察ツアーの様子は以下からご覧いただけます。

http://tinyurl.com/67g9u7p

 

 

★寄稿者紹介

江端希（えばた・のぞみ）

Stasia Capital Holding Limited／投資顧問事業部・部長

 

 

【３】コラム：マレーシアのデベロッパー　━━━━━━━━━━━━━

 

日本在住マレーシア人のJohanです。三回目の投稿です。

さて前回に引き続き、「マレーシアのデベロッパー」についてお伝えしま

す。

 

さて、今回も“The Edge Top Property Developers Awards(TPDA) 2010”

にランキング入りを果たしたマレーシアのトップデベロッパーについて紹

介させて頂きます。

なお、TPDAは2003年から始まり、消費者の観点から定量的（資本、売上、

税引前利益、純負債比率、現金及び現金同等物）および定性的（商品の質、

イノベーション、創造性、顧客の価値造成、イメージ、専門性）を勘案し

てマレーシアの年間ベストプロパーティプレーヤーをランキングさせる賞

です。

※The Edge Malaysia（ http://www.theedgeproperty.com/ ）

 

今回は以下で第4位～第6位にランクされたデベロッパーを紹介していき

ます。

 

①社名、②株主・系列、③売上・税前利益（MYR1⇒26.8円）、

④特徴、得意の事業領域、⑤主な開発案件、

⑥総合評価（※寄稿者独断、最大評価五つ星）

 

★TPDAランキング４位

①Sunrise Bhd（サンライズ）

②マレーシア証券取引所（ブルサ・マレーシア）上場企業、

上位株主：Casa Unggul Sdn Bhd（実質Datuk Tong Kooi Ong-同社会長）

24.6%、Employees Provident Fund(EPF)12.6％、

Phoenixflex Sdn Bhd（実質Tan Sri Dato’ Tan Chee Sing）8.5%、

Dato’ Allan Lim Kim Huat（同社副会長）7.2%　※2011年1月

時点、政府系不動産業者UEM Land Holdingsは同社へのTOBで96.42％確保

③売上高：MYR590.7mil（約158億円）、

税前利益：MYR180.9mil（約48億円）※2010年6 月期　

④1968年創業。典型的な華人系ファミリー企業として発展を遂げ、

Sunriseの代名詞Mont' Kiara開発の成功によって大手デベロッパーとして

の地位を確立した。

最新コンセプト・最先端技術を用いた高級コンドミニアムの開発を得意と

している。

その実績が買われ、2010年に、マレーシア国営投資会社のカザナ・

ナショナル100%出資の不動産業者UEM Land Holdingsが同社に対しTOB

を発表した（2011年に実施）。

これにより、域内において最大の不動産業者が誕生することになる。

⑤住宅：Mont’Kiara Residence(KL)、

コンドミニアム： 28 Mont’Kiara（KL）、11 Mont’Kiara（KL）、

Mont’ Kiara Meridin(KL)、

商業施設：Publika＠Dutamas（KL）、Solaris Mont Kiara（KL）

⑥TPDA 8年連続トップ10入り、2010年に開発物件の28 Mont’Kiaraが

国際プロパティベスト賞（International Property Awards 2010 for

World Best High-Rise Development）に選ばれ、数々の賞を受賞するな

ど、数多くの実績を残し、トップデベロッパーとして認識されている。

「Building Dreams, Creating Value」のキャッチフレーズをうたってい

るだけあって、Sunriseが手掛けた物件は過去の実績でみると、最大60%

のキャピタルゲインとレンタル・イールド8%～12%を誇っている。

また、UEM Landとの今後の合併は、企業文化の異なった同士の合併なの

でシナジー効果がないとする声が一部にはあるが、財務面・企業戦略面で

のメリットは非常に大きいと見る向きが多い。（評価：☆☆☆☆☆）

 

★TPDAランキング５位

①IGB Corp Bhd（IGBコーポレーション）

②マレーシア証券取引所（ブルサ・マレーシア）上場企業、

上位株主：Goldis Berhad及びRobert Tan Chung Meng一族（同社マネー

ジングディレクター）34.3％、Employees Provident Fund （EPF）10.0％

③売上高：MYR719.4mil（約193億円）、

税前利益：MYR277.9mil（約74億円）※2010年12 月期　

④1968年に現マネージングディレクターRobert Tan氏の父と叔父により

Ipoh Garden Sdn Bhd、IGBの前身会社が設立された。

IGBも典型的な華人系ファミリー企業として発展を遂げ、「City in the City」

というコンセプトの総合タウンシップ計画のMid Valley Cityの開発を成功

させたことによって不動産コングロマリットとしての地位を確立した。

主な事業は不動産開発事業（コンドミニアム、バンガロー、一戸建て、

オフィス施設）、不動産投資＆管理事業、ホテル経営事業と建設事業。

なお、不動産開発事業は、100%子会社であるTan & Tan Developments

Berhadが担っていえる。

⑤総合開発：MidValley City、

住宅：Garden Manor（Sierramas Sungai Buloh）、

コンドミニアム： Hampshire Place（KL）、Seri Ampang Hilir（Ampang）、

U-Thant Residences（Ampang）、

オフィス：The Gardens North and South Towers（MidValley City）、

商業施設：MidValley Megamall（MidValley City）、

ホテル：MiCasa All-Suite Hotel（KL）、The Gardens Hotel（MidValley City）、

Cititel MidValley（MidValley City）、Pangkor Island Beach Resort

（Pangkor Island）

⑥TPDA 8年連続トップ10入り。

東南アジア最大規模を誇る巨大商業施設ミッドバレーメガモール（Mid Valley

Megamall）からの家賃＆管理収入も大きく寄与して収入のボトムライン

が安定している。

なお、資産価値が推定MYR4.5bil（約1,206億円）の不動産投信（REIT）

を上場させる計画があり、これによって更に財務基盤が強固になる見込み。

（評価：☆☆☆☆☆）

 

★TPDAランキング６位

①IOI Properties Bhd（IOIプロパティ-ズ）

②2009年にマレーシア証券取引所（ブルサ・マレーシア）より自主的上場

廃止、

上位株主：IOI Corporation Berhad 99.7％

③＜プロパーティー部門＞売上高：MYR1.045bil（約280億円）、

税前利益：MYR532mil（約143億円）、

＜グループ全体＞ 売上高：MYR12.543bil（約3,362億円）、

税前利益：MYR2.550bil（約684億円）※2010年6月期　

④IOIグループの不動産部門を担う。

住宅（タウンシップ、コンドミニアム、戸建まで）、商業施設（ショッピ

ングモール、ホテルまで）を中心に幅広い分野に事業展開している。

親会社の潤沢な資金に恵まれ、Putrajaya、Puchong、Klang、ジョホール

州のKulai、Segamatといった郊外エリアでの大型開発案件を次々と手掛

けている。

ちなみにIOIプロパティーズが属するIOIグループは1969年に創業され、

工業ガス製造から始めて、パームオイル・プランテーション、油脂化学製

品の製造、不動産開発を行っている企業コングロマリット。

現在では時価総額MYR37 bil（約9,927億円）、15カ国で従業員数3万人

以上を誇るマレーシアでも最大規模の企業グループとなっている。

⑤総合開発：IOI Resort City、

住宅： Bandar Puchong Jaya（Puchong）、16 SIERRA（Puchong）、

Diamond Hill Bungalows（Putrajaya）、

コンドミニアム：IOI Puteri Palma II（Putrajaya）、Pinnacle Collection

(Sentosa Island, Singapore)、

オフィス：Puchong Financial Corporate Centre（Puchong）、

商業施設：IOI Mall（Puchong）、

ホテル：Putrajaya Marriott Hotel & Spa（Putrajaya）、

Palm Garden Hotel（Putrajaya）

⑥TPDA7年連続トップ10入り。IOIグループの不動産部門であり、財務面・

キャッシュ面も健全であり、信頼度・ブランド価値も高い。

シンガポールにも開発案件を手掛けていて、東南アジア全体においての知

名度を高めている。（評価：☆☆☆☆☆）

 

 

★寄稿者紹介

Johan Julis

手広く不動産開発事業を営んでいたマレー系の父と、中華系の母の間に

生まれる。

マレー語、英語、日本語、中国語（広東、福建）の4ヶ国語が話せる。

東のイートンと言われるMalay College校を卒業後、1996年に国費留学生

として来日。

横浜国立大学・経営学部を卒業後、日系金融サービス会社を経て、現在は

米系プライベートバンクに勤務。

米国公認会計士。

 

マレーシア関係でお問い合わせがある場合は、下記までお願いします。

E-mail: johan.julis@gmail.com

 

 

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

第3回；さりげなくマレーシア不動産を買ってみた

 

私は、調査は、つねに実践をともなう必要があると思っています。

自ら参加して、体験することを記述することが、科学的（ここでの意味は

客観性を共有できるかという意味）な調査として認識されるのかどうかは、

議論がわかれるところかもしれません。

私が経験したことを、必ずしも他の人が同じように経験し、同じように感

じるかどうか、わからないからです。

 

日本では、不動産投資に対して、非常に細かいプロジェクションをつくり

あげ、そのうえで検討して投資判断を導き出すことが一般的です。

自分が出したお金がどのようになるのか、しっかりとした予測を立てなけ

れば投資できないわけです。

ここでは、自分の経験を数値化する作業より、客観的に誰もが納得するで

あろう数値を用いることが優先されます。

国や地域の政府が発表している統計や、信頼のおける企業が発表している

データなどを用いて、自分の投資が正しいのかどうなのか、予測を立てて

いきます。

科学的にどちらかというと不適当な数字が入り込むことは、プロジェク

ションの信頼性を損ねることになります。

 

「この数字、本当に正しいの？　正しい数字から導かれた判断なの？」

 

怪しいプロジェクションができあがることは、怪しい投資につながってい

きます。

魅力的な投資対象であることはなんとなくわかっているんだけど、どうし

てもあと一歩が出ない。

自分の体験の前に、数字がモノを言うような世界が日本なのです。

 

2010年9月、私はMy Habitat 2を購入しました。

物件紹介ページ：http://tinyurl.com/6jc74lv

 

とりたてて購入しようと意気込んで購入したわけではないのですが、ちょ

うど私の手持ち資金で投資できそうな額だったので、購入の申し込みをし

ました。

調査従事者らしく、一生懸命、統計から市場研究をして、IRRも算出して、

価格の上昇見込みを計算しました、というのは嘘です。

何にもしていません。

ただ、そこに手持ち資金で投資できそうな物件があって、よい立地だった

から、という単純な理由でした。

（HSBCでローンを組みましたが、弊社顧客の中で最長の34年のローンが

出ました。LTVは80％です）

 

これだけだと語弊を生みますので、急いで付け加えなければならないこと

があります。

私は、2005年から2006年、インドネシアのスラバヤにある大学院に留学

しました。

ずっと文化人類学の研究の一環として、「現地で住み、現地のことばを覚

え、現地のものを食べ、現地の人の協力を得ながら聞き取り調査をおこな

う」という実践を繰り返していました。

このあと、場所を中国の上海に移し、日々の生活実践の中から人びとの動

きを追ってきました。

要は、私の投資判断には、多分に自分の経験が生かされていていて、この

実践感覚こそが私の投資判断で重要な位置を占めている、ということなの

です。

実際の投資判断には、妻の助言がありましたが、ふたりで考えた時間は、

30分ぐらいだったと思います。

 

経済が発展するということが、人びとの生活実践の中でどのような動態を

示すのか、発展しないことがどのような苦悩を生み出すのか（あるいは発

展することがどのような弊害を生み出すのか）、フィールドワークを通じ

て肌感覚を獲得していったプロセスこそが、重要なのです。

自分が購入した物件を通じて、今後、人びと（マレーシア人だけでなく、

外国人も含まれる）の生活実践がどのように観察されるのかが楽しみです。

 

フィールドワーカーとしての投資は、主観から客観性を見出すもうひとつ

のルートです。

企業としての投資の場合、私のようなスタイルはとれないかもしれません

が、個人投資家レベルでの投資ならば、等身大の投資をおこなうには重要

な判断基準を提供するスタイルだと思っています。

自分の体の中のフィジカルな痛みは、他人にはわからないかもしれません

が、自分が納得できる、もっとも直接的な要因なのです。

 

 

★寄稿者紹介

安田明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【５】海外不動産投資セミナーのご案内　━━━━━━━━━━━━━━

 

『チャイナマネーを追え！』出版記念セミナーを開催！

未曾有の円高を利用し、間近に迫るハイパーインフレと円暴落リスクに備

える！

自身も海外不動産投資で資産形成をおこなっている著者が来日し、その投

資ノウハウとチャイナマネーの実態と動向を詳（つまび）らかにする必聴

のセミナーです。

 

次回セミナーは2011年3月5日です。

今回は、内容ももりだくさん、マレーシアとイギリスの両方を取りあげま

す！

過去最高人数の参加が見込まれています！

お申し込みはお早めに！

 

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【６】マレーシア不動産視察ツアーのお知らせ　━━━━━━━━━━━

 

グローバルな金融危機を乗り越え、底堅い経済成長が続くマレーシア経済

の現況を、現地にて確認できる貴重な機会です。

 

不動産に投資するにあたり、現場を見ることは非常に重要です。

本ツアーに参加することで、ご自身の目で投資対象を確かめて、十分に納

得していただいたうえで投資することが可能です。

 

弊社が開催するツアーには、弊社日本人コンサルタントが同行いたします。

物件の特徴や投資条件など、日本語で説明いたします。もちろん、日本語

で何でも質問してください。

 

今回は、3月18日（金）出発と3月19日（土）出発の2パターンに加えて、

お忙しい投資家の皆さまのリクエストにお応えして（「年度末で忙しい！」

といわれる投資家の皆さまも多いのです）、ゴールデンウィークに3パター

ン、4月29日（金）出発、5月3日（火）出発、5月6日（金）出発のツアー

も開催いたします。

 

http://tinyurl.com/4lz53gy

 

 

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