【メールマガジン】海外投資コラム Vol.19

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム　Vol.19 (2011.4.15)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　www.stasiacapital.net

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

 

━━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】コラム：海外渡航お得情報

【３】コラム：フィリピンにおける高級コンドミニアム投資について

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【５】海外不動産　新着物件のご紹介

 

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

いよいよ、明日、海外不動産セミナーが開催されます！

今回も多くの投資家の皆さまから予約をいただきました！

この場を借りて、お礼申し上げます！

 

今、このメールマガジンを見て、「あ、行きたい！」と思われた方！

あと数名なら入れると思います。

『チャイナマネーを追え！』を持参のうえ、直接お越しください。

 

セミナーの概要は、以下から

http://tinyurl.com/3rb6ysm

 

 

弊社CEOのブログ、好評をいただいております！

海外投資に対する見方、現地からの最新報告、ニュースの読み方など、独

自の視点でお届けする好評のブログです。

 

チャイナマネーを追え！海外投資ブログ

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【２】コラム：海外渡航お得情報　━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

今回も前回と同じく「海外通貨への有利な両替の仕方」についてです。

「支払いに出来るだけカードを使い、現金はATMでキャッシング」が一番

良いと申し上げましたが、その論拠を引き続き記します。

 

● クレジットカード

支払いにクレジットカードを利用することによって、実質的に一番かつ圧

倒的に有利な為替交換が出来ます。

カード利用の決済レートには、有利なTTMレート（クレジットカード会社

設定／銀行のものよりも若干不利？）が適用され、これにクレジット会社

の事務手数料を加算した金額が請求されます。

主だったカード会社の事務手数料は以下のようになっています。

VISA：1.63%、Master：1.63%、JCB：1.6%

上記だけでも、他の外貨両替手段よりも大いにお得ですが、クレジット

カード利用には、“余禄”があります。

それはカード利用額に応じ、マイルやポイントを獲得出来るということで

す。

連載第9回目でも記したように、マイル還元率の高いクレジットカード

（ワイドゴールド等）を利用すると、利用額の2％程度（1マイル＝2円と

仮定した場合）が還元されるので、実際は、為替手数料を払うどころか、

お釣りが来るということになります。

しかも、この実質手数料率は米ドル圏やユーロ圏に限らず、手数料が高く

なりがちな新興国での両替も含め、世界中どこでも同一です。

ちなみに、VISAやMaster、JCB等は、カード利用日ではなく、換算日

（カード利用代金のデータが決済センターに届いた日）のレートによって

円通貨建ての決済処理をします。

 

● クレジットカードでATMキャッシング

カードが使えない買い物やサービスの支払い（タクシー代やチップ等々）

のために、通常現金もいくらかは必要です。

そんな場合は、現地空港の銀行窓口等で両替するより、ATMでキャッシン

グされることをお勧めします。

JCBカードやMasterカードはATMネットワーク「Cirrus」に、VISAカード

はATMネットワーク「PLUS」に加盟しています。

ほとんど全ての国際空港やちょっとした規模以上の都市の街中にはどちら

のATMも必ずあります。

ATMでキャッシングした場合、両替レートは支払い処理を行った日のTTM

レート（クレジットカード会社設定）で決済されます。

クレジットカードでの支払いの場合とは違い、1.6%〜1.63%の事務手数料

はかかりませんが、金利がかかります。

（クレジットカード会社が定める年率を借入期間に応じて日割り計算）

クレジットカードのキャッシング金利は大体15%〜18%程度です。

借入期間もクレジットカー会社毎に違うので一概にはいえないですが、通

常25日〜55日くらいなので、キャッシング金利を18%として日割り計算

をすると、1.22%（25日）〜2.64%（55日）の手数料率になります。

しかも、これまた世界の通貨全てで同じ手数料率です。

 

なお、上記の“高利”の金利を払いたくない場合、キャッシング分だけ前倒

しで支払う事も可能です。

そうすれば、手数料はもっと安くなります。

例えば帰国後すぐ前倒し返済してしまえば、手数料率はほぼ0となります。

ただし、前倒し返済の振込手数料は本人負担になるので、キャッシング金

額が少額（20,000円以内）の場合、手間も考えると前倒し返済するメリッ

トはありません。ちなみにキャッシングの場合は通常ポイントやマイルは

付与されません。

 

● 国際キャッシュカード

クレジットカードでのキャッシング同様、ATMを利用する方法として、国

際キャッシュカードの利用があります。

これも海外通貨への両替オプションの一つですが、あまりお得な両替方法

とは言えません。

ATM手数料が以下のように割高であるからです。

シティバンクのカード：

シティバンクのTTSレート（TTMより1％程度割高）×1.03（3%の手数料）

新生銀行のカード：

VISAインターナショナルが定めたレート（TTM)×1.04（4%の手数料）

 

カードキャッシングの方が、自分の預金口座から資金を引き出すよりも

“お得”というのは、誰かが余計に儲けているとしか言いようがない気がし

ます。

 

 

★寄稿者紹介

小島圭介（こじま・けいすけ）

ステイジアキャピタルジャパン株式会社　顧問

ヒューマン・ベース株式会社（http://humanbase.jp/）代表取締役社長

一橋大学卒業後、大手ベンチャーキャピタルである日本アジア投資株式会

社に入社。以降、戦略系コンサルティングファーム・株式会社ドリームイ

ンキュベータ在籍時を含め、十数年に渡り、日本を含むアジア地域企業へ

の投資・育成業務に携わる。外食企業・Jellyfish. 株式会社で代表取締役

社長として企業経営を行った後、2006年にヒューマン・ベース株式会社

を創業。

 

お問い合わせ・ご意見は下記までお願いします。

E-mail: k-kojima@humanbase.jp

 

 

【３】コラム：フィリピン　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

フィリピンにおける高級コンドミニアム投資について

 

はじめまして、SE（システムエンジニア）大家たくちゃんです。

 

経済が好調なフィリピンで、外国人が不動産投資を行おうとした場合、土

地を購入することができない制約があるので、多くの場合はコンドミニア

ムを購入することになります。

 

では、フィリピンのコンドミニアムとはどのようなものなのでしょうか？

まず、フィリピンは日本と比べると以下の点の特徴があります。

 

１．暑い

２．雨季は大量の雨が降る

３．電車網が発達していない

４．都市部ではものすごく渋滞する

５．排気ガスの影響で空気が悪い

６．マカティ市を離れると治安が悪い

 

現地で、特に外国企業の駐在員に人気がある物件は、大体ショッピング

モールと直結されている物件です。

暑くて空気が悪く、雨季には大量の雨が降るため街中をあまり歩きたくな

い。

でも電車網が未発達で車に乗ると猛烈に渋滞する。

というわけで、特に外国籍企業の駐在員は安全で快適なショッピングモー

ルに直結された高級コンドミニアムに住むわけです。

これらを踏まえると、グロリエッタ、グリーベルト、メガモール等の超巨

大ショッピングモールが人気を博しているのもうなずけます。

この「人気」というのが日本での想像を超えていて、街づくりの一環とも

いえるほどです。

 

高級コンドミニアムのプレビルド案件は、共用部分がショッピングモール

になっていることが多いです。

で、そのショッピングモール（＋プールやフィットネスなど）が中心に位

置し、それを３〜６棟くらいの住居ビルが取り囲むようなイメージです。

一般的に高級コンドミニアムは、まず共用部分から工事が始まるそうです。

で、同時に１棟めの工事が行われ、共用部と1 棟めがまず完成されます。

つづいて２棟目の工事が始まる前に、２棟めのプレビルド販売が行われま

す。

このときに、大体１棟めの１０〜２０％くらい上乗せされた値付けがなさ

れるとのこと。

つまり、計画されている総棟数のうち一番初めの棟に買い付けを入れるの

が、いちばん安く買えるわけです（その分１番リスクも高いのですが）。

 

 

★寄稿者紹介

SE大家たくちゃん

現役のシステムエンジニアでサラリーマン大家さん。

日本国内では賃貸併用住宅投資でキャッシュフロー獲得。

それを海外のプレビルド案件へ再投資実践中。

http://ameblo.jp/se-takuchan

 

 

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

第7回：不動産バブル懸念の裏側で

 

先日、上海郊外で開発されている住宅プロジェクトの見学に行ってきまし

た。

筆者の勤め先のオフィス（静安寺）から地下鉄で40分ほどかかる、ごく一

般的な実需層向けの住宅です。

 

筆者が訪問したときには、すでに完売していました。

販売員に聞いたところ、価格は1万8千元（約22万5千円）／平米だったそ

うです。

完売しているにもかかわらず、モデルルームを見学する購入希望者らしき

人びとがいました。

おそらく、次期販売分を狙う人びとがひと足先に見学にきたのでしょう。

 

ほんの数年前、「こんなところに家を買ってどうする？」といわれた場所

が、市内の中心部に組み込まれるようになりました。

私が見たプロジェクトは、今は「こんなところ」にありますが、数年後に

は立派な住宅エリアになります。

 

上海や北京、広州などの大都市では、外部からの流入人口が安定的に増加

しています。

流入人口の住宅需要は、郊外で吸収せざるを得ない情況になっています。

今後、急速な高齢化が進むことから、労働人口の確保と受け皿を用意する

必要に迫られています。

インフラ整備を進め、人びとの居住範囲を拡大しなければなりません。

 

2009年は緩和政策から一気に住宅価格が上昇しました。

2010年に入ったあと、上昇率は若干穏やかになりましたが、平均価格は

過去最高を記録しています。

2010年12月末の上海における新築住宅の平均価格は2万4千元

（約30万円）／平米でした。

私が見学したプロジェクトは、この平均価格より低いですが、それでも一

般的な実需層から見ると決して安いとはいえません。

 

しかし、実需層のあいだには、「今買っておかなければ価格がどんどん上

がる」という考えが根強くあります。

厚い実需層にとっては、不動産バブル懸念が広がる世界の裏側が存在しま

す。

増加する人口が「こんなところ」を街に変貌させる力は、まだまだ衰えそ

うにないのが、中国の大都市郊外における現実なのです。

 

（本稿は2011年1月24日付『全国賃貸住宅新聞』に掲載されました）

 

★寄稿者紹介

安田明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【５】海外不動産　新着物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━

 

マレーシア不動産、新しい物件が到着しました！

 

【Solaris Dutamas】

大型ショッピングモールへ直結、最高の生活利便性が魅力

 

● 商業施設付帯のコンドミニアム

17エーカー（東京ドーム約2個分に相当）の土地に開発されたオフィス、

レジデンス（住宅）、ショッピングコンプレックスの複合プロジェクト。

雨にぬれず自宅からショッピングモールへアクセスできる利便性がポイン

ト。

レジデンス棟は2010年に竣工引渡し済み。

商業施設棟は2011年6月に完成予定（一部完成している棟については、

すでにテナントが入居中）。

 

● 有力デベロッパーによる開発

本プロジェクトを開発したサンライズ社は、高級住宅地「モントキアラ」

のブランド化に大きく貢献したデベロッパー。

モントキアラでは、数多くのコンドミニアムの他、オフィスの開発を手が

けています。

近年、ショッピングモール開発事業も展開しており、同社が既に開発した

ショッピングコンプレックス「ソラリス・モントキアラ」は大成功をおさ

めています。

 

● リーズナブルな価格帯

レジデンシャル棟の竣工引渡しは約１年前。

現在市場に流通しているものは新古物件です。

1ベッドルームで最低1,500万円程度。

はじめて海外不動産に投資しようとする方にもおすすめです。

 

弊社では、最新の新古在庫状況を常にチェックしております！

今なら、新古の中でもグレードの高いものをお選びいただけます！

 

画像と物件概要、お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/49yynmx

 

さらに、もうひとつ、KL中心部でも新しい物件が紹介可能です！

明日のセミナーで、ひと足先にご紹介する予定です。

近日中に、物件概要をWebページに掲載しますので、お楽しみに！

 

 

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