【メールマガジン】海外投資コラム Vol.20

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム　Vol.20 (2011.4.25)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　www.stasiacapital.net

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

 

━━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】コラム：マレーシアの経済事情

【３】コラム：事業・投資のラストリゾート、大メコン経済圏は今？！

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【５】海外不動産　新着物件のご紹介

 

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

2011年4月16日に、『チャイナマネーを追え！』出版記念セミナーの第4

回目が開催されました！

 

http://tinyurl.com/3gczjgm

 

そして、いよいよゴールデンウィークに突入！

ゴールデンウィークには、マレーシア不動産視察ツアーが催行されます！

今回も、弊社CEOの奥村がシンガポールからマレーシアに駆けつけ、お客

様の海外不動産投資を徹底サポートさせていただきます！

 

すでに、多くの日本人投資家の方々からのお申し込みをいただいておりま

す！

2011年4月29日から第一陣が出発します！

まだギリギリで間に合いますので、参加希望の方は、下記よりお問い合わ

せください！

 

http://tinyurl.com/4pb4al9

 

 

【２】コラム：マレーシア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

マレーシアの経済事情

 

日本在住マレーシア人のJohanです。

このコラムを読んでらっしゃる方の中には、海外不動産投資を考えておら

れる方が多いと聞いています。

そんな方は、是非、長期滞在先として人気ナンバー・ワンとされた私の母

国であるマレーシアに投資してください。

以下でマレーシアという国や不動産投資に関しての特徴・魅力を記します。

 

● マレーシアについて

 

①経済

成長率：継続的に5～6％程度の経済成長をしている。

（一人当たりGDPは先進国一歩手前の約8,400USD)

ちなみに、日本は約42,000USD 、韓国が約20,000USD 、隣国のタイが

約5,000USD、インドネシアが約3,000USD、中国4,000USD、フィリピ

ン約2,000USD、ベトナム1,000USD

国際競争力：10位にランクされている。（IMD国際競争力ランキング）

ちなみに日本は27位。

 

②イスラム金融

世界で一番進んでおり、中東のオイルマネー等が流入している。

世界最大のイスラム金融市場を有している。

 

③人口動態

人口：2750万人。

若年層の比率が高く、移民の受け入れにも積極的で毎年2％程度人口が増

えている希少な存在。

（将来的には7,000万人まで増加させる予定）

ちなみに華人比率が30％弱と、アセアン諸国の中では高い。

 

④通貨・為替

6年前からドルペッグを止め、実質的に中国元にリンクしている。

※中長期的には高い確率で人民元高、円安になると思われるので、マレー

シアに投資することは、通貨によるキャピタルゲインも狙うことが出来る。

 

⑤環境・インフラ

元英国領のため、法律もイギリス法に準拠しており、透明性・安全性が高

い。

道路・鉄道・空港　などのインフラが整っている。

ほとんどの住民の英語能力は高く、中国語人口も多い。

（＝今後の経済発展のための知的インフラが整備されている）

財政健全度も高く、政治体制も安定しており、治安も良い。

親日国家でもある。

※地震もほぼ起きない。（プレートがない。）

 

⑥資源

天然ガス（世界2位）や石油、石炭、リン鉱石などの資源が多い。

 

⑦産業

鉱業（錫、原油、天然ガス）、農林業（天然ゴム、パーム油、木材）、

電気・半導体・精密機器を中心に製造業も強い。（例えばデルコンピュー

ターの世界最大の工場（R&Dセンターも併設）がペナン島にある）

 

● 不動産投資について

 

非居住者の外国人も、不動産購入時に現地の銀行から借り入れをすること

が可能です。

現地の大手銀行や、HSBC（香港上海銀行）、スタンダードチャータード

といった世界的な銀行の支店も融資に積極的です。

最大で物件購入価額の85％、通常70～80％まで借り入れが出来ます。

 

キャピタルゲイン課税は一律5％（2010年1月より）。

（⇔日本は39％、※5年超で20％）

固定資産税も非常に安い、相続税もないと、投資するには非常に良い条件

が揃っています。

※同じプライム物件で比較すると、物件の坪単価は日本の5分の1以下であ

り、中国やタイ、ベトナム、フィリピンなどの周辺国よりも安いです。

物件価格は、プライム立地、超一等地にある100平米を超える、日本で言

うところの億ション物件でも数千万円です。

また、マレーシアは経常黒字国なので、外貨規制が緩く、投資資金の出し

入れは自由です。

中国などと違い、儲けたお金は日本に全額持って帰ることも出来ます。

 

 

★寄稿者紹介

 

Johan Julis

手広く不動産開発事業を営んでいたマレー系の父と、中華系の母の間に生

まれる。

マレー語、英語、日本語、中国語（広東、福建）の4ヶ国語が話せる。

東のイートンと言われるMalay College校を卒業後、1996年に国費留学生

として来日。

横浜国立大学・経営学部を卒業後、日系金融サービス会社を経て、現在は

米系プライベートバンクに勤務。

米国公認会計士。

 

マレーシア関係のお問い合わせは、下記までお願いします。

E-mail: johan.julis@gmail.com

 

 

【３】コラム：カンボジア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

事業・投資のラストリゾート、大メコン経済圏は今？！

 

こんにちは。JC Groupの髙です。

前回に引き続き、カンボジアの有望事業としての農業（コメ）についての

お話です。

 

小国カンボジアが、コメの輸出においてどのように輸出大国としての位置

づけを狙って行くのか。

前回お話した通り、コメは、世界の年間生産量（約4.4億トン）のうち、

約7％（約3,100万トン）しか貿易にまわらない主要穀物です。

主要穀物というくらいですから、各国とも、生産したコメは、まず自国民

の消費に優先的に充てられます。

年間1億トン以上の生産を誇る中国・インドが、コメの輸出大国として顔

を出さないのは、食わせるべき自国民の人口が極めて大きいからです。

ここで、コメの輸出大国の要件が見えてきます。

要は、内国人口が少ないのにコメが豊富に生産できる国、である必要があ

るということです。

土地が肥沃であること、国土に占める耕作面積が大きいこと、内国人口に

占める農業従事者比率が高いこと、などがその要件項目にあたります。

輸出大国のタイ（1位）、ベトナム（2位）との対比で、端的にカンボジア

のコメ輸出ポテンシャルが垣間見えるデータ（私見）が以下です。

 

コメ生産量 人口 人口一人当たりコメ生産量

タイ 2,000万トン 6,544万人 306kg

ベトナム 2,400万トン 8,580万人 280kg

カンボジア 700万トン 1,480万人 473kg

 

※情報出所

コメ生産量：タイ、ベトナムはUSDA(米国農務省)発表

カンボジアは国内当局推定

人口：2008～2010年の各国当局直近発表

 

カンボジアでは、現在においても、他国にくらべ単位面積あたりの収穫量

は低く、技術改善で更なる収量増加が見込めます。

人口はいきなり急激には増えませんから、コメ輸出ポテンシャルとしては、

十分に大国を狙える要件を備えていると考えられます。

 

カンボジア政府による国策としても、外貨獲得のための最重要輸出戦略商

品の筆頭にコメを位置付けており、今後、国を挙げてのコメ輸出促進が見

込める状況にあります。　

 

以上、カンボジアでの最有望ビジネスとして、農業、なかでもコメ輸出ビ

ジネスが挙げられる背景をお話いたしました。

 

弊社JC Groupとしても、カンボジア・バッタンバン州において、日本農

業技術を取り込んだカンボジアでの農業事業（コメ作り）を継続しており

ます。

昨年雨季カンボジア米の生産・(100ヘクタール）に続き、本年もまず乾期

稲作に着手いたしました。

水の少ない乾期であるため、広さは36ヘクタールと、雨季に比べ小さい範

囲となりますが、順調に進捗しております。

 

＜JC Groupトピック：36ヘクタール稲作 経過報告＞

http://www.jcgroup.asia/topics/20110326176.html

 

カンボジア有望ビジネスとして、農業分野（特にコメ）の話を数回に渡り

お送りしました。

次回はまた別テーマでお話できればと思います。

 

 

★寄稿者紹介

 

髙 虎男（Ko Honam), JC Group/President CEO

日本公認会計士・米国ワシントン州公認会計士

早稲田大学・政治経済学部卒業後、監査法人トーマツ、戦略系コンサル

ティングファームの株式会社ドリームインキュベータ（DI）を経て、

2008年3月カンボジアでのビジネス立ち上げのため独立。

執行役員を務めたDI時代に、新規事業としてベトナム投資事業の立案と立

上げを行って以降、インドシナでのビジネスに携わっている。

 

★JC Group（ http://www.jcgroup.asia ）とは

 

カンボジアを拠点とし、"Made by Japan in Cambodia"をテーマとし、

J（Japan）の技術・ノウハウ・品質を、 C（Cambodia）のリソースで実

現させた製品・サービスをプロデュースし、展開することをミッションと

しております。

各事業テーマごとに、カンボジアにて事業会社を設立し、そのテーマの専

門家日本人・日本企業をマネジメントに据え事業化しております。

＜Facebookページによる情報発信＞

http://www.facebook.com/JCGroup.asia　 （JC Group情報）

http://www.facebook.com/Cambodia.jp 　 （カンボジア情報）

 

インドシナ関係でお問い合わせがある場合は、下記までお願いします。

E-mail:info@jcgroup.asia

 

 

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

第8回：調査内容をその日のうちにまとめる意味

 

私のように、中国在住で中国不動産を専門に調査をおこなうことができる

日本人というのは、幸か不幸か、ほとんどといっていいほどません。

私の動向が、日系デベロッパーや機関投資家の最前線であるといっても過

言ではありません。

 

先日、私の顧客に請われて久しぶりに中国で調査をおこなってきました。

はじめて行く土地、かつ調査期間は1日半。

この中で、それなりに結果を持ち帰る（あるいは上海に戻ったあとでも調

査を継続できるような体制をつくっておく）ことを求められますので、そ

れなりに緊張しますし、気持ちも落ち着きません。

（案の定、出張から戻ると、家族からもスタッフからも顔色が悪いといわ

れました）

 

右も左もわからないところで、いかにして調査を進めるか。

短期間で、顧客の求めるデータをどのように収集するか。

しかも、言葉が通じない（私は何とか聞きたいことが質問できるレベル）

環境で、いかにして必要となるデータを収集するか。

 

結果を出すためのノウハウはあります。

しかし、これは、誰かから教えてもらってわかるというような範疇のもの

ではなく、体験的、経験的、実践的に獲得されるものです。

私なりのノウハウがあって、これは他人と共有できる部分は少しはありま

すが、ほとんどはパーソナルなものだと思っています。

 

この共有できる一部に、「調査結果はその日のうちにまとめておく」とい

うものがあります。

その日の調査が終わり、ホテルに戻ると、たいていはカンヅメになって、

まずは、その日書き留めたメモをMacでテキスト化します。

（最近はEvernoteを使う機会が増えています）

 

人の記憶というのは、けっこう適当なものだと思っていて、「まあ、出張

から戻ってからまとめればよいだろう」と現場で思って、実際に戻ってメ

モを見てみると、多くの場合、何を書いているのかわからないのです。

どれだけ系統だってメモをとったとしても、現場感覚というものはけっこ

う削ぎ落とされてしまうものです。

その日のうちに、猛烈な勢いでテキスト化することで、忘却を防ぐのです。

 

次に、その日に撮影した画像や動画を、必ずMacにコピーします。

翌日以降、何かしらの勢いでデータを消してしまったり、カメラやビデオ

を紛失してしまったりすると、その日の努力は報われません。

必ずフォルダで分類し、あとでどれがどれなのかわかるようにしておきま

す。

 

1日の調査で、物件を5つ見たとすると、その日の調査をまとめるには2時

間ぐらいでできます。

18時ぐらいに調査を終え、そのあと食事に行って、ホテルに戻るのは20

時から21時。

そこからひたすらまとめにかかります。

 

2時間ぐらいでまとめて、まとめたあとは、何が聞けなかったのか、何を

さらに調べる必要があるのか、その日の反省と翌日の調査について計画を

立てます（だいたい30分ぐらいでできます）。

時間的に余裕があるときは、ここから調査報告書を執筆することもありま

す。

 

出張というと、夜は美味しい食事をとって、酒を飲んで、という行動を起

こしがちですが、私は、調査に出かけると、ほとんど酒を飲みません。

（お付き合い程度で飲むことはあります）

また、夜、どこかに遊びにいくということもありません。

（お誘いいただくこともしばしばありますが、すべて断っています）

どうしても、上記の作業をやらなければならないのです。

やらないと、次の日には見事に忘れているのです。

 

プロフェッショナルな意識で調査をする、ということもあるのですが、ど

ちらかというと、「忘れるのを防ぐ」という消極的な意味で、ホテルの部

屋で孤独にその日の調査をまとめていくのです。

言葉が違う中国では、あとで聞くに聞けなくなることもしばしばです。

 

「忘れるのを防ぐ」作業をできる人こそ、調査者に向いていると思います。

 

 

★寄稿者紹介

安田明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【５】海外不動産　新着物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━

 

マレーシア不動産、新しい物件が到着しました！

（前回のメールマガジンで予告していた物件です）

 

【6 CapSquare】

有望立地、完成度の高い複合開発の中に立地する希少コンドミニアム

 

● 将来の金融ハブを担うポテンシャルをもつ立地

 

6 CapSquareは将来の期待がもてる複合開発プロジェクト、CapSquare内

にあるコンドミニアム。

6 CapSquareの西側は、銀行の本店が集積するオフィスエリア。

将来の金融ハブの一翼を担う準備が整いつつあります。

CapSquare内の高層オフィスのうち、1棟はアライアンス銀行の本社ビル。

もう１棟は、最近竣工を迎え、ドイツの年金ファンドが購入。国際的なプ

レイヤーも注目するプロジェクトです。

 

● LTVは最大85％、手頃な額で投資をはじめることが可能

 

一戸あたりの総額はMYR150万から160万程度。

小型コンドミニアムが少ないKL中心部において、手頃な価格から不動産投

資が可能です

HSBCやUOBなどの銀行からローンを利用できます。

HSBCの場合、LTVが最大85％となり、高いレバレッジ効果も期待できま

す。

建築期間中の金利及び購入にかかるリーガルフィーなどはデベロッパーが

負担。

UOBを利用した場合、完成後2年間の支払いは、利払いのみ。

 

● 有力デベロッパーによる開発

 

CapSquareの開発は、マレーシア上場企業のBRDB

（Bandaraya Developments Berha）。

KLCC、Bangsarやシンガポールへの玄関となるジョホールバルなどでク

オリティの高い開発実績があります。

 

 

画像と物件概要、お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/3e7jqt8

 

 

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