【メールマガジン】海外投資コラム Vol.22

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム　Vol.22 (2011.5.9)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　www.stasiacapital.net

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

 

━━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】コラム：海外渡航お得情報

【３】コラム：海外不動産でラクラク資産形成

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【５】海外不動産　新着物件のご紹介

 

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

出版記念セミナー、残すところあと1回となりました！

最終回は5月21日（土）14時から17時です！

 

内容は、おなじみとなったマレーシアとイギリス（ロンドン）不動産！

すでに、多くの投資家の皆さまからのお申し込みをいただいております！

どうやら、過去に参加された投資家の皆さんが、クチコミで弊社のセミナー

を広めているようです！

（たいへんうれしいことです！）

とにかく、『チャイナマネーを追え！』をもってセミナーにいらっしゃっ

てください！

今後の投資に役立つヒントが転がっています！

 

セミナーの内容、お申し込みは以下から

http://tinyurl.com/3rb6ysm

 

前回のセミナーは以下から

http://tinyurl.com/3gczjgm

 

 

ゴールデンウィーク中、日本の投資家の皆さまをマレーシアにお連れしま

した！

今回も多くの成約をいただき（多謝！）、日本人の海外投資熱を感じるツ

アーとなりました！

 

昨日、ツアーのアレンジを行なったスタッフが戻ってきましたので、Web

上で報告します！

今しばらくお待ち下さい！

 

 

【２】コラム：海外渡航お得情報　━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

前回に引き続き“小ネタ”を披露いたします。

今回は、「サービスアパートメントについて」です。

 

サービスアパートメントとは、wikipediaによると「家具や各種設備がつ

き、毎日のアメニティが提供される、ホテルとアパートの中間の機能を

もった住居のこと」です。

サービスアパートメントは元々米国が発祥で、日本でも近年、大手不動産

会社や外資系企業が展開をしていますが、一般的になったとは言い難い状

況です。

 

それはさておき、私は海外（特に東南アジア）に行くと、1泊から宿泊可

能なサービスアパートメントにもっぱら泊っています。

それには以下のようなメリットがあるからです。

 

① 朝食・インターネット接続が無料

上記は、ホテルに泊ると大体3,000～4,000円くらいかかります。

② 部屋が広い

③ 設備が充実している

“暮らせる”よう設計されているので、通常キッチン・調理器具・大きな冷

蔵庫に加え、洗濯機と乾燥機も室内にあり、非常に便利です。

④ 静かで落ち着いている

サービスアパートメントは、規模もそれほど大きくなく、宿泊客は基本ビ

ジネスパーソンなので子供や浮ついたカップルなどもおらず、また、宿泊

者以外の利用（待ち合わせ等）がないのでロビー等の共用部も落ち着いて

います。

また、ホテルのように大通りに面していないことも多いので静かです。

⑤ その他

ルームサービスなどの価格が比較的安いです。

 

皆さんも次回の渡航時に、サービスアパートメントへの宿泊を是非お試し

ください。

 

ちなみに私は、サービスアパートメント好きが嵩じて、クアラルンプール

（マレーシア）のサービスアパートメント運営付きのコンドミニアム

（myHabitat2）に投資してしまいました。

 

myHabitat2

http://tinyurl.com/6jc74lv

 

 

★寄稿者紹介

小島圭介（こじま・けいすけ）

ステイジアキャピタルジャパン株式会社　顧問

ヒューマン・ベース株式会社（http://humanbase.jp/）代表取締役社長

一橋大学卒業後、大手ベンチャーキャピタルである日本アジア投資株式会

社に入社。以降、戦略系コンサルティングファーム・株式会社ドリームイ

ンキュベータ在籍時を含め、十数年に渡り、日本を含むアジア地域企業へ

の投資・育成業務に携わる。外食企業・Jellyfish. 株式会社で代表取締役

社長として企業経営を行った後、2006年にヒューマン・ベース株式会社

を創業。

 

お問い合わせ・ご意見は下記までお願いします。

E-mail: k-kojima@humanbase.jp

 

 

【３】コラム：海外不動産でラクラク資産形成　━━━━━━━━━━━

 

こんにちは。

グローバル不動産投資家Manachanです。

 

私は現在、3ヶ国で不動産投資を行っており、日本国内に1棟11戸、オース

トラリアに2戸、フィリピンに2戸、併せて15戸を所有しています。

今後は海外での物件仕入れを、さらに加速させたいと考えています。

 

私がなぜ、海外での不動産投資に目を向けたのかというと、理由は単純で

す。

「日本国内より、ラクに資産形成ができるから」、この一言に尽きます。

 

私は日本での不動産投資で、それなりに成功していると自負しています。

北海道、千葉県、山梨県、愛知県、福岡県と、地域を分散して収益物件を

持ち、現時点で満室。

通年の入居率が、90%を下回ったことがなく、月々、着実にキャッシュフ

ローをもたらしてくれています。

 

ですが反面、いまの日本で不動産投資を行うことは、「逆風のなか、ヨッ

トでジクザク走って風上に向かう」ようなものだと感じています。

資産価値を増やす上で、障害が非常に多すぎるのです。主なものを挙げる

と、

 

1）キャピタルゲイン(値上がり益)が、まず期待できない。

2）インカムゲイン(家賃収入)を狙っても、頼みの賃料は普通、年々下がっ

ていく

3）物件は慢性的な供給過剰で、地域の空室率は上がる一方

4）税金が高い。買っても、保有しても、売っても、全ての局面で税金が

かかる。相続税・贈与税の対策も必要。

5）法制度や慣習が、オーナーに有利でない面が多い

 

まさに逆風だらけの経営環境。

そのなかで、不動産投資で成功するのは、大変な学習・努力が必要です。

私が今のところ、割合うまくやっているのは、「不動産売買の、相対取引

という性質を利用して、相場より明らかに安い値段で物件を仕入れている」

からに他なりません。

日本の、特に地方圏では、中古不動産の相場なんてあってないようなもの

で、借金で首が回らないとか、今すぐ抵当権を外したいとか、そうした売

主固有の事情により、非常に安く物件を仕入れられるチャンスが大きい市

場で、首尾よく安値で仕入れられれば、現金買いしてリスクを低くしたり、

場合によってはキャピタルゲインを手にすることもできます。

でも逆にいえば、それ以外に、日本の不動産で効率良く資産を増やす方法

は、なかなか思いつきません。

逆に海外の多くの国では、日本不動産市場の「難しさ」とは、全く無縁で

あることが多い。

たとえば、私が海外で初めて物件を買ったオーストラリアでは、日本とは

全く逆の状況でした。

 

（次回に続く）

 

最後に、お知らせです。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」は、海外不動産投資を目

指す大家・投資家に、学習・スキルアップする機会を提供するために、今

年2月に立ち上げた組織です。

http://asia-pacific.tv/

 

主な活動内容は、海外不動産投資をテーマとするセミナー、情報商材の提

供、フォーラム、定期ニュースレターやメルマガでの情報提供等々。

発足3カ月で、すでに200名の会員登録をいただいており、実際に海外物

件を仕入れた会員も多数出ており、ノウハウが急速に蓄積されつつありま

す。

是非とも、この仕組みをご活用いただき、海外のマーケットを上手に使っ

て、グローバルな資産形成に役立てていただきたく思います。

 

 

【４】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

第10回：獅子の子落としとしてのフィールドワーク

 

2007年の初頭、私は顧客からの依頼で、中国のある都市にフィールドワー

クに行きました。

その都市には、勤め先の拠点はなく、会社の中に、その都市に詳しいスタ

ッフはいませんでした。

土地勘なし、コネなしのところで、10名ほど実際に会って聞き取り調査を

してこい、という内容が含まれていました。

 

統計ならばレポートや統計局のデータを参照すればよいのですが、右も左

もわからないところでの聞き取り調査はそれなりにたいへんな思いをしま

した。

はじめて行く土地で、誰も知り合いがいないところで、どうやったら10名

ほどから聞き取り調査をおこなうのか？

 

いろいろな企業に電話をしましたし、飛び込みで企業訪問もしました。

営業なら会ってくれるかもしれませんが、私の目的は調査。

売るものも持っていません。

非常に怪しまれました。

顧客は私の報告書を待っている、でも調査を進めるにも誰も知らない。

焦るばかりで空回りが続きました。

 

かつて、私はインドネシアのスラバヤという都市で、一年間、フィールド

ワークをおこなったことがあります。

現地で知り合ったインドネシア人の家で居候させてもらい（今考えるとず

うずうしいこと極まりない。もしかしたら犯罪に巻き込まれていたかもし

れない）、そこから時間をかけてゆっくりとコネクションを広げていきま

した。

ゼロから現地に入り、情報を収集し、論文を書いていく。

何もないところから、何かをつくりあげていく作業というものを、自らの

経験から体得していきました。

 

中国のある都市でも、怪しまれ、ずうずうしく思われながらも、何とか10

名の聞き取り調査を完遂しました。

コネも何もありませんから、ひとり捕まえては、「すいません、誰か紹介

していただけませんか？」と聞きまくる。

心優しい人は、数時間にわたる聞き取り調査につきあってくれて、かつ人

を紹介してくれました。

今でも、協力してくれた方々には感謝しています。

 

何を考えているのかよくわからない日本人が、いきなりインドネシア人の

家に入り込んで、彼らの文化や宗教などについて聞き取っていく。

この作業を経験したからこそ、顧客からの要望に応えるためのノウハウと

なり、無事に調査を終えることができました。

 

このノウハウは、決して与えられて習得できるものではありません。

皆さんに伝えないのは、ノウハウを出し惜しみするというわけではなく、

経験を通じてしか得られないものであり、微妙な感覚を含んでいるものな

ので、うまく言葉として伝えることができないからです。

とにかく、現場に行って行動を起こすことからしか得られないのです。

 

今日から、私の部下が、弊社の拠点がある都市にフィールドワークに出か

けています。

本来ならば、フィールドワークなしで報告書を書く予定でいたのですが、

行ったことがない場所のことについて何かを書くというのは難しいと判断

し、現場に向かわせました。

 

拠点のスタッフには、私から若干の取り計らいをお願いしておいたほかは、

彼に対して、とくに何も与えていません。

私がかつて経験してきたような「ゼロからの調査」ではないのですが、現

場で自分で考え、どのようにしたら結果を出せるのか、自分なりに考えて

もらいたいという期待があります。

 

お膳立てされた調査は、現場での想像力を削ぎます。

現場で現場の声に耳を傾け、葛藤し、悩み、焦り、失敗すること。

フィールド経験という「獅子の子落とし」こそ、想像力を働かせた仕事を

させるための通過儀礼だと思っています。

 

 

★寄稿者紹介

安田明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【５】海外不動産　新着物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━

 

マレーシア不動産、新しい物件が到着しました！

 

【6 CapSquare】

有望立地、完成度の高い複合開発の中に立地する希少コンドミニアム

 

● 将来の金融ハブを担うポテンシャルをもつ立地

 

6 CapSquareは将来の期待がもてる複合開発プロジェクト、CapSquare内

にあるコンドミニアム。

6 CapSquareの西側は、銀行の本店が集積するオフィスエリア。

将来の金融ハブの一翼を担う準備が整いつつあります。

CapSquare内の高層オフィスのうち、1棟はアライアンス銀行の本社ビル。

もう１棟は、最近竣工を迎え、ドイツの年金ファンドが購入。国際的なプ

レイヤーも注目するプロジェクトです。

 

● LTVは最大85％、手頃な額で投資をはじめることが可能

 

一戸あたりの総額はMYR150万から160万程度。

小型コンドミニアムが少ないKL中心部において、手頃な価格から不動産投

資が可能です

HSBCやUOBなどの銀行からローンを利用できます。

HSBCの場合、LTVが最大85％となり、高いレバレッジ効果も期待できま

す。

建築期間中の金利及び購入にかかるリーガルフィーなどはデベロッパーが

負担。

UOBを利用した場合、完成後2年間の支払いは、利払いのみ。

 

● 有力デベロッパーによる開発

 

CapSquareの開発は、マレーシア上場企業のBRDB

（Bandaraya Developments Berha）。

KLCC、Bangsarやシンガポールへの玄関となるジョホールバルなどでク

オリティの高い開発実績があります。

 

 

画像と物件概要、お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/3e7jqt8

 

 

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