【メールマガジン】海外投資コラム Vol.23

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム　Vol.23 (2011.5.16)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　www.stasiacapital.net

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

 

━━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】コラム：海外不動産でラクラク資産形成

【３】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【４】コラム：都市国家時代を先駆ける、シンガポール

【５】海外不動産　新着物件のご紹介

 

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

奥村（弊社CEO）が執筆した『チャイナマネーを追え！』、5月11日付の

『日本経済新聞』に広告が掲載されました！

この広告掲載を記念して、より広く海外不動産投資について触れていただ

く機会をつくりました！

 

今週5月21日（土）のセミナーは予定通り開催し、さらに6月19日（日）

にも追加でセミナーを開催！

すでに、6月19日は定員オーバーとなっていますが、セミナールームを広

くしましたので、あともう少し入れます！

5月21日もまだ入れますので、どうぞお申し込みください！

 

セミナーの内容、お申し込みは以下から

http://tinyurl.com/42qshj6

 

 

今年のゴールデンウィークは、マレーシア不動産投資ツアーで盛り上がり

ました！

（すいません、画像はいま選別中です。編集者が多忙でまだアップできて

いません。。。）

この勢いは、6月、7月にも続くと思われます！

 

現在、ツアー計画を考えているところです！

たまに海外不動産投資サイト（ http://www.stasiacapital.net ）をチェッ

クしてみてください！

 

 

【２】コラム：海外不動産でラクラク資産形成　━━━━━━━━━━━

 

こんにちは。

グローバル不動産投資家Manachanです。

前回に引き続き、海外不動産投資の特長についてお話します。

 

私が海外で初めて物件を買ったオーストラリアでは、日本とは全く逆の状

況でした。

 

1）キャピタルゲインが出るのは、当たり前

2）家賃収入は、年々上がるのが当たり前

3）物件の供給は慢性的に不足し、空室率は非常に低い

4）税金は、買う時はともかく、保有時と売却時にかかる税金は少ない。

また相続税・贈与税もない。

5）法制度や慣習が、オーナーに明らかに有利

 

そういうマーケットだから、不動産を買えば、放っておいても資産価値は

上がるし、家賃上昇によって利回りも上がるし、空室の心配もほぼない、

空室を埋めるために、おしゃれなリフォームをしたり、内見者用の小冊子

をつくったり、ウェブの宣伝広告をつくったり、業者にキックバック払っ

たり・・・そんなことしなくても、自然に入居者がつくし、家賃も上がっ

ていく・・・要はラクなのです。

 

その反面、オーストラリアで激安な物件を買えるチャンスは、まずありま

せん。

この国でも日本と同様、不動産売買は相対取引ですが、日本と違って、不

動産市況が安定して上昇基調にあるため、誰もが買いたがる上に、不動産

の売買には、双方が弁護士を立てて、来歴をしっかりチェックするので、

その結果、相場から大きく離れた価格での取引が、まずあり得ないのです。

加えて、資金調達コストも高い。

銀行で融資を組んでも、年利は6％台の後半ですから、オーストラリアで

の不動産投資が、日本より明らかに収益があがる、というわけではありま

せん。

一言で言うと、「割高で儲からないけど、運営がラクで安定感がある」の

が、オーストラリアを含めた、アングロサクソン圏の不動産投資の特徴だ

と思います。

 

あとは、フィリピン、マレーシア、タイなど、アジア新興国での不動産投

資も、人気が出つつありますね。

これらの国では、オーストラリアあたりに比べて、より大胆に、キャピタ

ルゲインを狙っていけるメリットがあります。

何しろ、どの国も経済が勢いよく伸びている上に、インフレ基調です。

インフレだと、現金を持っていても目減りするだけだから、皆、目減りし

ない資産を買いたがる。

不動産は、その王様です。

だから、不動産の価値は、インフレ率以上の勢いで上がるのが普通ですし、

家賃相場も、インフレ率に見合った割合で上がっていきますから、その意

味で、高いリターンが期待できるマーケットといえます。

 

反面、新興国の不動産はリスクもいろいろあります。為替や、融資の利率

が乱高下するリスク、物件が完成する前にデベロッパーが倒産するリスク、

物件管理が杜撰で、経年劣化が激しくなるリスク、政治不安リスク

等々・・・先進国と比べて、いろんな面が「整備されていない」ことによ

るリスクは、少なくありません。

但し、そのリスクの性質が、成熟しきった先進国である日本が抱えるリス

クとは、まるで違うため、日本の物件と新興国の物件が、同時にコケるこ

とは、まず考えられない。

このように、違う性質のリスクを組み合わせることで、結果的に、変化に

強い資産ポートフォリオをつくることは十分可能です。

日本と新興国の両方に、不動産を持つ最大のメリットは、実はそういうと

ころにあると私は考えます。

 

最後に、お知らせです。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」は、海外不動産投資を目

指す大家・投資家に、学習・スキルアップする機会を提供するために、今

年2月に立ち上げた組織です。

http://asia-pacific.tv/

 

主な活動内容は、海外不動産投資をテーマとするセミナー、情報商材の提

供、フォーラム、定期ニュースレターやメルマガでの情報提供等々。

発足3カ月で、すでに200名の会員登録をいただいており、実際に海外物

件を仕入れた会員も多数出ており、ノウハウが急速に蓄積されつつありま

す。

是非とも、この仕組みをご活用いただき、海外のマーケットを上手に使っ

て、グローバルな資産形成に役立てていただきたく思います。

 

 

【３】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

第11回：バロメーターとしての不動産仲介企業

 

2011年5月はじめ、香港の不動産仲介大手の美聯物業（香港上場）が上海

から全面撤退することが明らかになりました。

 

同様に上海で展開する香港の同業他社は、市況はあまり悪いとはいえない

とし、美聯物業地震の経営的な問題があったのではないかと指摘していま

す。

 

美聯物業の全面撤退は、経営的な問題だったのかもしれませんが、市況も

多分に影響していると思います。

住宅購入戸数の制限、銀行に対するストレステストなど、市場を調整させ

るための施策が出されています。

 

確かに、実需向けの住宅市場は堅調に推移していて、価格も高止まりが続

いていますので、「市況があまり悪いとはいえない」というのは当たって

いるのです。

しかし、調整局面が目に見えている市場では、モノが売れなくなるのも、

また事実です。

売れなくなってしまったことも影響しないわけがありません。

取引量が落ちると、仲介手数料も減り、売上も減ります。

閉鎖して当然の流れです。

 

仲介企業が閉鎖に追い込まれたのは、今回がはじめてではありません。

最近では、上海は、2008年にも不動産市場に調整を経験しています。

世界経済の先行きが怪しくなった煽りを受けた調整でした。

このときも、閉鎖を余儀なくされた仲介企業がありました。

家の近所を歩くと、どこが潰れるか、潰れそうかを予測したものです。

実際に閉鎖した不動産企業を見ると、どれぐらいの勢いで市場が調整して

いるか感覚値として理解できました。

 

2009年は、市場が一気に回復に向かい、上海の郊外では、不動産仲介企

業の路面店が乱立する情況が生まれました。

私が暮らすエリアには、10件以上の不動産仲介企業が並ぶ通りがあります。

現在、雨後の筍のごとく生まれた路面店が閉鎖に追い込まれる局面に差し

かかっています。

 

市場の温度を見るうえで、不動産仲介企業の閉鎖情況がバロメーターとな

ります。

美聯物業の撤退は、ひとつのメルクマールになるような気がします。

このまま潰れていく店舗が増えれば本格的な調整、持ちこたえたら実需向

け住宅市場は堅調、ということになるでしょう。

 

★寄稿者紹介

安田明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【４】コラム：都市国家時代を先駆ける、シンガポール　━━━━━━━

 

みなさん、はじめまして。

MJ TOKYO（ http://www.mjtokyo.com ）の岩井と申します。

 

第1回目の今回は、私がシンガポールで起業に至ったいきさつをお話でき

ればと思います。

 

私が初めてシンガポールを訪れたのは2003年の2月でした。

当時、ヘアカット専門店最大手で経営企画室長をしていたのですが、その

会社の社員旅行で訪れたのです。

 

上場準備を担当していた私は、証券会社との打ち合わせや提出書類の〆に

追われており、

「この忙しいのに社員旅行？」、「でも、どうせ行くならニューヨークと

かにしてよ。」というのが正直な思いでした。

 

鹿児島で生まれ育った私は、憧れて東京に出てきた正に田舎者でした。

東京こそがアジアで最も発展した街だと当時は思いこんでいたのです。

 

そうした思いを引きずりながら渋々シンガポールを訪れた私。

自分がいかに「井の中の蛙」であったか。すぐに思い知らされました。

 

日常業務への影響を抑えるために３つの班に分かれて出た社員旅行、私は

最期の班で参加したのですが、全部の班が1日だけ食事会のために揃った

その翌日から、何と仕事モードに切り替えられ、創業者と一緒に当地の官

庁に出向くことに。

 

「経済開発庁」という海外企業を誘致する官庁に出向いたのですが、まだ

若い官僚が自信と責任を持って様々な誘致策を説明し、必要ならその場で

結論が出てくる。

まずはその点に驚きました。

 

シンガポールに移住してからその理由は段々見えてきたのですが、当時は

ただただエラく優秀な官僚たちだな～と感心しきりでした。

移住してから見えた理由。

それは政府の方針、優先順位が明確で若手官僚にもその政策が具体的に下

りてきている。

だから若手でも一々「持ち帰って」判断を仰ぐ必要がないのです。

 

ずばりシンガポール政府の優先順位トップは「雇用とGDPの成長」にあり

ます。

だから、シンガポールのGDP成長に寄与し、雇用を創出してくれる外資に

はその貢献度に応じた優遇政策が明確になっているんです。

 

その場で様々な優遇政策を聞いた我々は、会社の海外事業をシンガポール

を拠点とする方向にすぐ動きました。

そうして海外統括子会社を設立し、私と当時の副社長がその年の6月から

駐在することになったのです。

 

「どうせ行くならニューヨーク・・・」と思っていた私は、とっくにこの

シンガポールという国に惚れこんでしまいました。

 

諸事情により半年ちょっとしか駐在期間は続かなかったのですが、その間

に益々、私はシンガポールが好きになる一方でした。

そしていつか、自分が起業することがあったならこの地でチャンレンジし

たい、と思うようになったのです。

 

その理由はいくつかあります。

 

まず税制。

最終利益を最大化することが経営者の最重要ミッションの一つであること

は誰も否定しないでしょう。

実効税率が40％を超える国と、法人税17％の国。

数値では差が明確です。

 

そしてインフラ。

24時間国際空港であるチャンギ空港。

そしてチャンギ空港から都心まで30分もかからない高速道路網。

街中でWi-fiが使え、政府への提出資料もウェブでできるインターネット

環境。

 

インフラはハード面だけでありません。

シンガポールの競争力の源泉は「人材」にあります。

8割近くが中華系であるシンガポール人の多くが北京語を話し、公用語と

しての英語も使いこなします。

この二つの言語に精通している彼らは、中国が世界経済の中心になりつつ

ある中で今後ますます存在感を増すのではないか、と思います。

 

そして最後に人々の気質にあります。

あくまで「全体的には・・・」という文脈で聞いてほしいのですが、私は

日本が経済成長しなくなった大きな理由の一つが「嫉妬」にあると思って

いるのです。

 

昨今は運動会で順番を付けず、手をつないでゴールする学校もあるという

話にはゾッとした私ですが、平等というものを「結果」で求めるのが日本

社会なのではないか？　飛びぬけて成功したものがとにかく叩かれる。

ある知人経営者が言っていました。

日本で成功する秘訣は「目立たないことだ」と。

 

一方でシンガポール、

あいつがそんなにうまくいっているんだったら、俺はもっとデカくなって

やる！という気質を感じます。

あくまで全体論ですが・・・

 

では今回はここまでで失礼します。

 

★寄稿者紹介

岩井一隆（いわい　かずたか）

一橋大学を卒業後、日本債券信用銀行に入社。

同行のVC部門を通じてキュービーネット株式会社に投資を行う。

同社に入社後、取締役を経て2004年～2009年に社長を務める。

2010年に MJ TOKYO Holdings Pte. Ltd.を創業。

 

お問い合わせ・ご意見は下記までお願いします。

E-mail: k.iwai@mjtokyo.com

 

 

【５】海外不動産　新着物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━

 

マレーシア不動産、新しい物件が到着しました！

すでに弊社のお客様で購入された方もいらっしゃいます！

 

【6 CapSquare】

有望立地、完成度の高い複合開発の中に立地する希少コンドミニアム

 

● 将来の金融ハブを担うポテンシャルをもつ立地

 

6 CapSquareは将来の期待がもてる複合開発プロジェクト、CapSquare内

にあるコンドミニアム。

6 CapSquareの西側は、銀行の本店が集積するオフィスエリア。

将来の金融ハブの一翼を担う準備が整いつつあります。

CapSquare内の高層オフィスのうち、1棟はアライアンス銀行の本社ビル。

もう１棟は、最近竣工を迎え、ドイツの年金ファンドが購入。国際的なプ

レイヤーも注目するプロジェクトです。

 

● LTVは最大85％、手頃な額で投資をはじめることが可能

 

一戸あたりの総額はMYR150万から160万程度。

小型コンドミニアムが少ないKL中心部において、手頃な価格から不動産投

資が可能です

HSBCやUOBなどの銀行からローンを利用できます。

HSBCの場合、LTVが最大85％となり、高いレバレッジ効果も期待できま

す。

建築期間中の金利及び購入にかかるリーガルフィーなどはデベロッパーが

負担。

UOBを利用した場合、完成後2年間の支払いは、利払いのみ。

 

● 有力デベロッパーによる開発

 

CapSquareの開発は、マレーシア上場企業のBRDB

（Bandaraya Developments Berha）。

KLCC、Bangsarやシンガポールへの玄関となるジョホールバルなどでク

オリティの高い開発実績があります。

 

 

画像と物件概要、お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/3e7jqt8

 

 

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