【メールマガジン】海外投資コラム Vol.28

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム Vol.28 (2011.6.20)

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

 

━━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】コラム：海外不動産を現地人に貸す～オーストラリア

【３】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【４】海外不動産　新着物件のご紹介

 

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

● HOME'S不動産投資フェアにStasia Capitalが出展しました！

 

6月18日、Stasia CapitalがHOME'S不動産投資フェアに出展しました！

2度目となる今回、前回のマレーシア不動産に加えて、イギリス、スペイ

ンの不動産も紹介。

ますます充実した海外不動産を日本人投資家の皆さまにご紹介いたしまし

た！

北野琴奈氏と弊社CEOの奥村との対談も大好評でした！

 

まだHOME'SのWebページには紹介が掲載されておりませんので、下記を

クリックしてひと足先に当日の様子をご覧ください！

http://tinyurl.com/3h6jkl8

 

 

● 日本経済新聞広告掲載セミナー第2弾を開催！

 

2回目となる日本経済新聞広告掲載セミナー、今回も75名の投資家の皆さ

まにお集まりいただきました！

海外投資に目を向けはじめた投資家の数が日に日に増えています！

 

当日の様子は以下からご覧いただけます。

http://tinyurl.com/3by3wvd

 

このセミナー、7月30日に大阪でも開催いたします！

「やっと大阪に来るやん！」そう思っておられる大阪の投資家の皆さま、

以下より参加をお申し込みください！

http://tinyurl.com/5rs2etl

 

 

● マレーシア不動産視察ツアー、参加者が増えています！

 

好評のマレーシア不動産視察ツアー、7月も開催いたします！

その中から、弊社コンサルタントがもっともおすすめする物件を効率よく

見学するツアーです。

ご自身の目で確認してください！

 

ツアーの内容、お申し込みは以下から

http://tinyurl.com/6jrrevz

 

 

【２】コラム：オーストラリア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

｢海外不動産を現地人に貸す～オーストラリア｣

 

グローバル不動産投資家Manachanです。

 

昨今、日本では、海外不動産投資への関心が高まっています。

いま、日本で売り出されている海外（特にアジア新興国）物件の多くは、

｢プレビルド｣（Pre build）といって、数年後に完成する物件の｢権利｣に

なります。

数年後、それらの物件が無事完成したとして、今度は売却するか、或いは

持ち続けて賃貸に出すかを、選択しなければなりません。

おそらく、賃貸に出し続けてキャッシュフローを狙う人も、多分多いこと

でしょう。

 

そこで、｢海外物件を貸すって、実際どうなの？一体どういう問題が起こ

るの？｣という関心は、当然出てきます。

 

私は、オーストラリアの物件を、現地人に貸して9年目という、日本人に

しては稀有な経験を持っていると自負しています。

そこで、その9年間で体験したことを、良いこと、悪いことも含めて、今

後皆さんとシェアしていきたいと思います。

 

結論からいえば、オーストラリアの物件を遠隔経営することで、大した苦

労はしていません。

もちろん、現地の人と英語で普通に話せたり、契約書等を読みこなす能力

があることが前提になりますが、その前提さえあれば、日本での賃貸経営

よりも、かえってラクというか、苦労することは少ないというのが、私の

正直な実感です。

今のオーストラリアは、住宅市場の状態が良いですし、システムもしっか

りしていますから。

 

それでも、やはり外国のことですから、いろんな面で、日本と違いはあり

ますし、不慣れだった時期は、苦労したこともあります。

英米圏先進国で物件を経営する人が直面するであろう課題も、ある程度予

測はできます。

 

そこで今回は、オーストラリアで物件を現地人に貸した経験を、皆さんに

シェアしたいと思います。

 

【１．客付けはとってもラク】

 

オーストラリアは、移民を受け入れている国。人口は、順調に増加してい

ます。

それでいて、住宅の建つスピードが、日本ほど速くないので、物件は慢性

的に不足しています。

米、英、カナダ、NZ･･･アングロサクソンの国は、どこも住宅不足です。

ですので、空室率は非常に低く、全国平均でも２％程度で推移しています。

その意味でいえば、大家さんにとっては、天国のような国ですね。

逆に、入居者にとってはつらい国ですけど･･･

 

私自身、9年も同国で不動産賃貸してきて、ピーク時には3物件扱っていま

したが、入居付けで苦労したことは、一度もありません。

本当に、入居がすぐ決まるんです。

不動産屋に頼めば、どこも2～3週間以内に入居付けしてくれます。

そもそも、空室期間が極端に短い（数日とか･･･）。

それどころか、不動産屋に行くまでもなく、入居が決まってしまうことも、

2回ありました。

 

一つは、2002年、シドニー都心部のマンションを引き払って、郊外に引っ

越そうとした時のこと。

都心で、非常に住宅需給の逼迫したエリアですので、近所で誰かの家が空

いたら、すぐ埋まります。

誰もが借りるか、買うか、虎視眈々とチャンスを狙っています。

私も、そのマンションを退去しようとした時、同じフロアに住んでいるご

近所さんと、立ち話になりました。

 

「あなた方、引っ越すんですか？」

「ええ、パラマッタ（シドニー郊外の町）に、タウンハウス買ったので、

そちらに移ろうと・・・」

「じゃ、空いた家、私たちが借りられますか？」

 

そんな感じで、とんとん拍子で、入居者が決まってしまいました。まさに

不動産屋要らず！

次の話は、シドニー郊外に越してから2年半経った時のこと。

私の中国への転職が決まり、家を引き払おうとしていた時、ご近所さんの

庭先で、バーベキューをしました。

そこで、こんな話になりました

 

「あなた方、引っ越すんですか？」

「ええ、中国で働くことになったので・・・家は、誰かに貸そうと思って

います」

「その家、私たちが借りられますか？3月から借りたいんですけど・・・」

 

なんとその場で、賃貸借契約やって、全て一件落着。

この国は都心だけでなく、郊外でも余裕で入居決まるのね。

 

ところで、今のオーストラリアは、永住権を取るのが結構難しく、外国人

が永住権なしで買える物件は限られてしまいます。

でも、隣国ニュージーランドであれば、永住権ない外国人でも、ほとんど

の物件が購入できます。

そして、入居付けの容易さに関しては、オーストラリアと、ほぼ同じ状況

だろうと思います。

もちろん、英語力がないと、バーベキューで入居者決めることは難しいで

しょうが、それでも賃貸ニーズが旺盛なことは事実ですので、現地エージェ

ントを通じて、短期間で入居付けできると思います。

 

次回も海外物件を貸した経験からお話させていただきます。

 

最後に、お知らせです。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」は、海外不動産投資を目

指す家・投資家に、学習・スキルアップする機会を提供するために、今年

2月に立上げた組織です。

 

http://asia-pacific.tv/

 

主な活動内容は、海外不動産投資をテーマとするセミナー、情報商材の提

供フォーラム、定期ニュースレターやメルマガでの情報提供等々。

発足3カ月で、すでに200名の会員登録をいただいており、実際に海外物

件仕入れた会員も多数出ており、ノウハウが急速に蓄積されつつあります。

是非とも、この仕組みをご活用いただき、海外のマーケットを上手に使っ

て、グローバルな資産形成に役立てていただきたく思います。

 

 

【３】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

第16回：頼りなく豊かなこの国に生まれて（2）

 

前回のコラムは以下からご覧いただけます。

http://tinyurl.com/3sh5scy

 

 

オフィスで働いていも、毎日元気な中国人スタッフを見ます。

彼らは、生活が豊かになっていく楽しさを日々感じているように思います。

今の日本にはまったくない光景で、二度と経験できないようなものです。

 

だからこそ、私の父親の世代が、私の世代に対して「もっとがんばらない

とダメだ」と叱りつけるときの意味が何となくわかるのです。

がむしゃらにがんばった結果豊かになれた世代のいいたいことは、今、私

が目の前で見ていることなのです。

豊かになるという根本的な意味がここに転がっているのです。

 

残念ながら、日本で暮らす私の世代は、今ここで経験できる豊かになる過

程を経験できませんでした。

豊かになるという意味が、まったくわからないのです。

意味が経験的にわからない世代に、豊かになる過程を経験した世代が、

「がんばれば何とかなる」と諭しても、伝わらないと思います。

 

私より上の世代は、豊かな生活に憧れて一生懸命働きました。

結果、日本は豊かになりました。

そして、私の世代に、貧しさで苦労しなくてもよい環境を与えてくれまし

た。

ただ、上の世代は、豊かな生活を手に入れるために粉骨砕身しましたが、

豊かになったあとのバトンタッチは必ずしも成功したわけではなさそうで

す。

もしかしたら、豊かになることは想像できても、豊かになったあとのこと

を想像することは難しいのかもしれません。

 

今の日本を覆う閉塞感の根本には、1990年代以降続いているように思う

「共同体としての夢の喪失」が、夢そのものの喪失だけでなく、夢の抱き

方や希望の持ち方すら喪失させている現況があるように思います。

 

頼りなく豊かなこの国に

何を賭け何を夢見よう

（浜田省吾「J. Boy」）

 

上海で暮らしていると、「頼れる豊かになろうとしている国に」何を想っ

たのか、何となくわかるような気がします。

私の兄は、小さいころ、毎日朝早く出勤して夜遅く帰ってくる父親に向かっ

て「お父さんいつ帰ってくるの？」と尋ねたそうです。

私の父親が背負ったものを、私の母親も家庭を守りながら支え続けました。

言葉では言い表せないのですが、私の父親、そして母親が目指したものを、

今、ここで少し理解できたような気がします。

 

「頼りなく豊かなこの国に」生まれた私は、これから「何を賭け何を夢見

よう」とするのか、次の世代にどんなバトンを託すのか、じっくりと考え

ていきたいと思っています。

 

 

★寄稿者紹介

安田明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【４】海外不動産　新着物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━

 

現在、弊社イチ押しの物件です！

すでに弊社のお客様で購入された方もいらっしゃいます！

7月のツアーでもイチ押し物件になるのは間違いありません！

 

【6 CapSquare】

 

有望立地、完成度の高い複合開発の中に立地する希少コンドミニアム

 

● 将来の金融ハブを担うポテンシャルをもつ立地

 

6 CapSquareは将来の期待がもてる複合開発プロジェクト、CapSquare内

にあるコンドミニアム。

6 CapSquareの西側は、銀行の本店が集積するオフィスエリア。

将来の金融ハブの一翼を担う準備が整いつつあります。

CapSquare内の高層オフィスのうち、1棟はアライアンス銀行の本社ビル。

もう１棟は、最近竣工を迎え、ドイツの年金ファンドが購入。国際的なプ

レイヤーも注目するプロジェクトです。

 

● LTVは最大85％、手頃な額で投資をはじめることが可能

 

一戸あたりの総額はMYR150万から160万程度。

小型コンドミニアムが少ないKL中心部において、手頃な価格から不動産投

資が可能です

HSBCやUOBなどの銀行からローンを利用できます。

HSBCの場合、LTVが最大85％となり、高いレバレッジ効果も期待できま

す。

建築期間中の金利及び購入にかかるリーガルフィーなどはデベロッパーが

負担。

UOBを利用した場合、完成後2年間の支払いは、利払いのみ。

 

● 有力デベロッパーによる開発

 

CapSquareの開発は、マレーシア上場企業のBRDB

（Bandaraya Developments Berha）。

KLCC、Bangsarやシンガポールへの玄関となるジョホールバルなどでク

オリティの高い開発実績があります。

 

 

画像と物件概要、お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/3e7jqt8

 

 

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