【メールマガジン】海外投資コラム Vol.29

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム Vol.29 (2011.6.27)

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

┏━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】海外不動産　新着物件のご紹介

【３】コラム：Stasia Capitalスタッフの持ち回りコラム（新連載！）

【４】コラム：海外不動産を現地人に貸す～オーストラリア

 

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【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

● 日本経済新聞広告掲載セミナー、大阪で開催です！

 

7月30日、Stasia Capitalが最新のマーケット情報と物件を大阪にお持ち

します！

続々と参加お申し込みをいただいております！

東京まで足を運べなかった大阪の投資家の皆さま、ぜひご参加ください！

 

セミナーの内容とお申し込みは以下から

http://tinyurl.com/5rs2etl

 

 

● マレーシア不動産視察ツアー、参加者が増えています！

 

マレーシア不動産視察ツアー、おかげさまで7月1日集合分は満員となりま

した！（ありがとうございます！）

現在、7月16日集合分を募集しております！

ご自身の目で不動産を確認する絶好のチャンスです！

投資仲間でいっしょに参加するのもOKです！

 

ツアーの内容とお申し込みは以下から

http://tinyurl.com/6jrrevz

 

 

● イギリス・スペイン不動産視察ツアー、9月17日出発です！

 

2011年2月19日にはじめて催行されたイギリス・スペイン不動産視察ツ

アー。

第二弾が9月17日から催行です！

最後の円高／ポンド安をチャンスに変える海外不動産投資の現場を観に行

こう！

 

ツアーの内容とお申し込みは以下から

http://tinyurl.com/65lsvzk

 

 

【２】海外不動産　新着物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━

 

現在、弊社イチ押しの物件です！

すでに弊社のお客様で購入された方もいらっしゃいます！

7月のツアーでもっとも注目の物件となります！

 

【6 CapSquare】

 

有望立地、完成度の高い複合開発の中に立地する希少コンドミニアム

 

● 将来の金融ハブを担うポテンシャルをもつ立地

 

6 CapSquareは将来の期待がもてる複合開発プロジェクト、CapSquare

内にあるコンドミニアム。

6 CapSquareの西側は、銀行の本店が集積するオフィスエリア。

将来の金融ハブの一翼を担う準備が整いつつあります。

CapSquare内の高層オフィスのうち、1棟はアライアンス銀行の本社ビル。

もう１棟は、最近竣工を迎え、ドイツの年金ファンドが購入。国際的なプ

レイヤーも注目するプロジェクトです。

 

● LTVは最大85％、手頃な額で投資をはじめることが可能

 

一戸あたりの総額はMYR150万から160万程度。

小型コンドミニアムが少ないKL中心部において、手頃な価格から不動産投

資が可能です

HSBCやUOBなどの銀行からローンを利用できます。

HSBCの場合、LTVが最大85％となり、高いレバレッジ効果も期待できま

す。

建築期間中の金利及び購入にかかるリーガルフィーなどはデベロッパーが

負担。

UOBを利用した場合、完成後2年間の支払いは、利払いのみ。

 

● 有力デベロッパーによる開発

 

CapSquareの開発は、マレーシア上場企業のBRDB

（Bandaraya Developments Berha）。

KLCC、Bangsarやシンガポールへの玄関となるジョホールバルなどでク

オリティの高い開発実績があります。

 

画像と物件概要、お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/3e7jqt8

 

 

【３】コラム：Stasia Capitalスタッフの持ち回りコラム　━━━━━━

 

「売行き好調、書店で山積みに置かれる日本の小説」

 

上海の大型書店では、国内書籍に限らず、多くの海外書籍が翻訳されて売

られている。

小説をはじめ、ビジネス本、エッセイ、ハウツー、教育、絵本などジャン

ルはさまざまだ。

しかも、国内書籍に負けず劣らずの人気があり、かなり多くの海外書籍が

ベストセラーとなっている。

 

私は昔から書店に立ち寄り、話題の新作本をチェックしたり、好きなジャ

ンルの本を立ち読みしたりするのが好きだ。

上海に来てからもそれは変わっておらず、大型書店の入り口に、ずらりと

並べられたベストセラーの動向チェックは、今も欠かせない。

 

そんな私が最近感じているのは、日本の小説の翻訳本が、以前にもまして

増えてきていることだ。

徐家匯にある大型書店「大衆書局」には、日本の小説コーナーが設けられ、

人気のある作品が山積みに置かれている。

 

特に、最近若い世代の中国人から絶大な人気を博しているのが、東野圭吾

だ。

同氏の作品は、人の心を鮮明に描写した執筆力の高さに定評があり、日本

で人気となった作品の多くが中国語に翻訳されている。

中国で2008年に出版された「白夜行」は、ネット上で書籍を中心に販売

する「当当網」で、2010年のミステリー部門で、売り上げランキング5位

にランクインされたほどだ。

 

こうした日本の小説が売れている背景には、中国人の価値観の多様化にも

関係していると思われる。

経済発展に伴い、社会が複雑化していく中、複雑な人間関係や駆引きなど

の描写が多い日本の小説に、共感を持てる中国人が増加しているのだ。

 

当当網に書き込まれた日本の小説に関するレビューを見てみると、中国人

は本来ハッピーエンドを好むが、最近は東野圭吾の作品のような、「結末

があやふや」なものにも魅かれる中国人が増加しているという。

また、以前日本の小説は、「まわりくどい表現が多い」といった意見も多

かったが、最近ではそういう「表現の細かい」ところに魅かれる中国人も

増加しているとの書き込みもみられた。

 

 

★寄稿者紹介

西本圭（にしもと・けい）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・アシスタントマネージャー

 

 

【４】コラム：オーストラリア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

｢海外不動産を現地人に貸す～オーストラリア｣

 

グローバル不動産投資家Manachanです。

前回に引き続き、｢海外物件を貸すって、実際どうなの？　一体どういう

問題が起こるの？｣ということについてお話します。

 

【２．住宅ローンの支払いは厳しい】

 

いま、オーストラリアの住宅価格は、概して高いです。

基本、景気良いし、（タイミングにもよりますが）家を買っても値上がり

するのが普通なので、皆、無理しても家を買いますし、それに金融機関の

融資も積極的なので、日本で言う、いわゆる激安物件の類はほぼ皆無です。

 

そして、住宅ローンの金利は高い。いま、住宅ローンの金利が6％台後半

ですが、これはオーストラリアの歴史からすれば、「安いほう」です。

以前は、年利15％以上の時代もありました。

しかも、公定歩合が毎月改訂されますので、金利が上昇する局面では、

ローンの払いで苦しむ人も多い。

というか、ほとんどの国民がローンで苦労します。

自分の家を他人に貸す、大家の立場になっても、住宅ローンの負担感は変

わりません。

 

特に、公定歩合0.25％の上げが、5回とか6回とか、連続して実施される

時は、負担きついですね。

豪州国民、平均的な住宅ローン残高が30万豪ドル（2,550万円）、シドニー

など都市圏では50万豪ドル（4,250万円）級が当たり前です。

50万豪ドルのローンを抱えた状態だと、0.25％上がっただけで、月105

ドル（8,900円）の金利負担増。

それが5回連続したら、全部で月525ドル（44,500円）の負担増になりま

す。

わずか5ヶ月で、月5万円ずつ、多く負担するようになるのはつらい。

 

私自身も、リーマンショック後、金利レベルが最低水準だった頃、例の郊

外物件のローンの払いは、月1,390豪ドルでしたが、今では当時より、金

利が2％弱上がっていますので、今の負担は1,800豪ドル以上。

それに応じて、家賃を上げられるわけでは、必ずしもないので、この点は、

オーストラリア不動産経営のつらいところです。

 

【３．退去時リフォームは、ペンキ塗り替え】

 

全体的に、空室率の低いオーストラリア。

私自身の、9年間の運用経験の中でも、通算の空室率は1％もありません。

ほとんど、「空く」ことを心配しなくても良いお国柄ではありますが、も

ちろん、退去はありますし、その際の「リフォーム費用」や「広告費」は、

大家が負担するのが普通です。

 

オーストラリアの「広告費」は、日本と比べて安いです。

だいたい、「家賃の2週間分＋消費税（10％）」が相場。

日本だと、大都市圏でも家賃1カ月分、地方だと2～3ヵ月とるケースもよ

くあるので、それに比べて、大家さんの負担は明らかに小さいですね。

 

一方、「退去時リフォーム代」は、それなりにかかります。

日本の賃貸物件だと、普通壁紙を張りますが、オーストラリアでは、壁に

そのままペンキを塗るのが普通なので、退去時リフォームは通常、ペンキ

塗り替えになります。

それだけ聞くと、安く済みそうですが、実際は、あまり安くないです。

とにかく家の面積が広いから、塗る面積も半端ではないですし、また、ペ

ンキ屋さんの労賃も高いです。

業者にもよりますが、時間単価は日本と同じか、それよりもう少し高く感

じます。

あと、長く住んでいると、壁に裂け目などが入る場合もありますが、その

場合はコーキングを入れて、その上からペンキを塗ってもらいます。

 

なお、退去にあたって、家主と入居者がもめることは、私の知る限り、

少ないです。

日本に比べれば、「汚した、傷つけた」の類でもめるケースは、明らかに

少ない。

国民性からか、多少汚れていてもあまり気にしないし、入居者も普通に入

ります。

とにかく慢性的な住宅不足なので、入居できただけでラッキーなのです。

あと、退去した人が、クリーニング代やリフォーム費用の一部を負担する

ことは、一般的ではありません。

これらは家主が100％負担するべきものとされています。

 

【４．入居時にも、修繕費用はかかる】

 

日本と同じく、オーストラリアでも、テナントさんが入居している最中に、

修繕・修理費用が発生し、家主のポケットから出ていくことは、よく起こ

ります。

私の経験でいえば、水漏れ対応や、乾燥機・洗濯機の交換が、一番ポピュ

ラーです。

あと、入居者によっては、鍵をつけてくれ、フェンスをつけてくれ、エア

コンをつけてくれ･･･と、たくさん要求する者がいます。

 

これらは普通、家主の負担になります。

オーストラリアの大家さんは、これらの費用を負担すると、確定申告（Tax

return）のとき費用計上できて、お金がいくぶん返ってくるので、入居者

の要求に応じる大家さんが多いのです。

でも私みたいに（オーストラリアからみて）海生活の本拠を持ち、豪ドル

のサラリーをもらってない者にとっては、そもそも確定申告してもお金が

返ってこないので、入居者の要求を、全部呑むのは正直、難しいですね。

 

 

以下はお知らせです。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」は、海外不動産投資を目

指す家・投資家に、学習・スキルアップする機会を提供するために、今年

2月に立上げた組織です。

http://asia-pacific.tv/

主な活動内容は、海外不動産投資をテーマとするセミナー、情報商材の提

供フォーラム、定期ニュースレターやメルマガでの情報提供等々。

発足3カ月で、すでに200名の会員登録をいただいており、実際に海外物

件仕入れた会員も多数出ており、ノウハウが急速に蓄積されつつあります。

是非とも、この仕組みをご活用いただき、海外のマーケットを上手に使っ

て、グローバルな資産形成に役立てていただきたく思います。

 

 

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