【メールマガジン】海外投資コラム Vol.30

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム Vol.30 (2011.7.4)

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

┏━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】コラム：Stasia Capitalスタッフの持ち回りコラム

【３】コラム：海外不動産を現地人に貸す～オーストラリア

 

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【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

● 本コラム、30号目を迎えました！

 

2010年12月から配信を開始した弊社メールマガジンは、本日の配信で30

号目を迎えました。

さらに充実したコンテンツを準備しておりますので、乞うご期待！

最近購読を開始した方から、過去のメールマガジンの内容も確認したいと

いう意見をしばしばいただきます。

弊社メールマガジンは、以下にすべてアーカイヴ化されております！

 

メールマガジンアーカイヴ

http://tinyurl.com/4yclca2

 

 

● 日本経済新聞広告掲載セミナー、大阪で開催です！

 

7月30日、Stasia Capitalが最新のマーケット情報と物件を大阪にお持ち

します！

続々と参加お申し込みをいただいております！

東京まで足を運べなかった大阪の投資家の皆さま、ぜひご参加ください！

 

セミナーの内容とお申し込み

http://tinyurl.com/5rs2etl

 

 

● 2011年9月、10月催行！　マレーシア不動産視察ツアー！

 

2011年9月、10月催行分の募集を開始しました！

投資仲間でいっしょに参加するのもOKです！

最近、にわかに注目を集めるようになったマレーシア不動産を、ご自身の

目で確認してください！

 

ツアーの内容とお申し込み

http://tinyurl.com/3o7sx6d

 

 

● イギリス・スペイン不動産視察ツアー、9月17日出発です！

 

2011年2月19日にはじめて催行されたイギリス・スペイン不動産視察ツ

アー。

第二弾が9月17日から催行です！

最後の円高／ポンド安をチャンスに変える海外不動産投資の現場を観に行

こう！

 

ツアーの内容とお申し込み

http://tinyurl.com/65lsvzk

 

 

【２】コラム：Stasia Capitalスタッフの持ち回りコラム　━━━━━━

 

「マレーシアで遺言を書く」

 

先日、クアラルンプール不動産視察ツアー参加者に70歳のおばあちゃまが

いらっしゃいました。

お若い頃に海外留学経験もあり、英語もある程度話せる方で、なんとはる

ばる北海道からお一人で参加。

「息子も主人も海外不動産投資には全く興味がなくて、全然話を聞いてく

れないの～。いてもたってもいられなくて一人できちゃいました」とおっ

しゃるたくましい姿に脱帽したものです。

 

本題は、その方から聞かれた質問です。

「私が死んだら、マレーシアで持っている不動産はどうなるのかしら……」

 

マレーシアで弁護士立会いのもと遺言をあらかじめ用意しておけば、不動

産所有者に万一があった場合でも比較的容易に相続人に名義変更すること

ができます。

具体的な手続きはここでは割愛しますが、相続人は弁護士とともに弁護士

が封印した遺言書をもって不動産所在の裁判所にいって遺言検認を申請し

ます。

最終的に裁判所からGrant of Probate（グラント・オブ・プロベイト）と

いう検認済み証明書を取得すれば、あとは簡単に当局で不動産を相続人名

義へ変更できるというわけです。

 

反対に遺言書がない場合は、マレーシアの相続法にのっとって遺産が分配

されることになりますが、裁判所でより多くの書類提出を求められること

になり、手続きが煩雑かつ長期にわたるようです。

とくに海外での手続きになりますから、はっきりいって、これでは残され

た家族の負担が大きくて、処理が大変ですね。

ということで、弁護士いわく「不動産一物件を投資するにも遺言状をつくっ

ておいた方がよい」と。作成コストはおよそ2～3万円程度。

 

マレーシアの相続法が気になったので調査したところ、遺言がない場合、

遺産は両親25％、配偶者25％、子供50％でした。

子供への比重が大きいんですね。日本の場合は、配偶者50％、子供50％

なので若干違います。

余談ですが、マレーシアでは遺言で内縁の妻に100％財産を渡すと記載す

れば、他の相続人には一切配分されません。一方、日本の場合はたとえ遺

言があったとしても、妻子や両親には一定割合の相続（遺留分）が認めら

れています。

 

ところで、冒頭に登場したおばあちゃまには、「お年を考慮すると息子さ

ん名義で投資されるとよいのではないでしょうか」とアドバイスさせてい

ただきました。

「そうね～」とおばあちゃま。

「日本に帰って息子を説得します！」と意気込んでらっしゃいました。

 

次回は、弊社不動産投資ツアーに参加された方々からの感想を紹介したい

と思います！

 

 

★寄稿者紹介

ナオミ

Stasia Capital Holding Limited／投資顧問事業部

 

 

【３】コラム：オーストラリア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

｢海外不動産を現地人に貸す～オーストラリア｣

 

グローバル不動産投資家Manachanです。

前回に引き続き、｢海外物件を貸すって、実際どうなの？一体どういう問

題が起こるの？｣ということについてお話します。

 

【５．不良入居者に出会ったら】

 

日本では最近、平気で家賃を滞納する者が増えたそうで、社会問題にもなっ

ています。

私の場合、運が良かったのか、オーストラリアでそういう方々とはお目に

かかったことありません。

今のところ、滞納も強制執行もなし。

ただ、エリアによっても状況は大きく違います。

私は、それなりに良い立地を選んで買ってきたので、入居者の属性も良い

ですが、なかには、街からかなり外れた郊外や、問題ある地域で間貸しす

る者もいます。

そういう地域は、概して属性が良くない入居者が多いし、滞納はおろか、

父親がひどいアル中だったり、牢屋に入ったりすることもあるので要注意。

ただ、家主にとって良いのは、オーストラリアでは、家賃滞納が1カ月以

上になれば、裁判所に退去申し立てをできることです。

たいていは、略式裁判になり、入居者は裁判に出頭せず、家主の一方的な

勝ちに終わることが多いです。

もちろん例外はありますが・・・

 

【６．管理は、現地のエージェントに任せるべき】

 

日本の大家さんの多くは、管理会社を使っていると思います。

その時、業者さんにお支払いする管理料は、平均すれば家賃の5％くらい

でしょうか。

私の感覚だと、3％と聞けば「おっ、安いな」と思いますし、7％とかだと、

ちょっと割高に感じます。

それに比べて、オーストラリアの管理料は高いです。

だいたい家賃の7～8％から、高いところでは10％もとります。

しかも、コピーとか、FAXみたいな、小さな費用項目であっても、容赦な

く請求してきます（たいていは、雑費Sundriesという項目で、一定額を徴

収されます）。

日本の感覚だと、どうしても割高に感じてしまうので、特に友人に貸した

時などは、地元業者に頼まず、「自主管理」することもありました。

いま考えると、オーストラリアにある物件を、日本から遠隔で「自主管理」

するなんて、無茶も良いところなんですが、当時の私は、若かったんでしょ

うね。

結論からいえば、遠隔地からの自主管理はおすすめしません。

デメリットとして、一番大きいのは、地域の家賃相場が分からず、タイム

リーな家賃値上げができないことです。

いまの日本では考えられませんが、オーストラリアでは、年々、家賃相場

が上がっていくのが普通です。

ですので、賢い大家さんは、6カ月とか、1年とか、期間の短い賃貸借契約

を結びます。

こうしておくと、契約更新時に、家賃を値上げしやすいのです。

そして、入居者とのタフな値上げ交渉を代行してくれるのが、管理会社な

のです。

このサービス、使わない手はありません。

実際、彼らに払う管理料なんて、家賃値上げ分に比べれば、大したことは

ありませんから。

 

今回も、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

 

以下はお知らせです。

私が会長をつとめる、「アジア太平洋大家の会」は、海外不動産投資を目

指す家・投資家に、学習・スキルアップする機会を提供するために、今年

2月に立上げた組織です。

http://asia-pacific.tv/

主な活動内容は、海外不動産投資をテーマとするセミナー、情報商材の提

供フォーラム、定期ニュースレターやメルマガでの情報提供等々。

発足3カ月で、すでに200名の会員登録をいただいており、実際に海外物

件仕入れた会員も多数出ており、ノウハウが急速に蓄積されつつあります。

是非とも、この仕組みをご活用いただき、海外のマーケットを上手に使っ

て、グローバルな資産形成に役立てていただきたく思います。

 

 

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