【メールマガジン】海外投資コラム Vol.36

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　ステイジアキャピタル

　海外投資コラム Vol.36 (2011.8.22)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　www.stasiacapital.net

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本メールは、弊社社員および顧問（ヒューマン・ベース株式会社／小島社

長、株式会社アットオフィス／大竹社長など）が名刺交換させていただい

た方、弊社セミナーや展示会に参加された方、弊社Webサイトでメールマ

ガジン購読に登録された方、お問い合わせされた方にお送りしております。

 

┏━　INDEX　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

 

【１】Stasia Capitalからの最新情報

【２】最新海外不動産物件のご紹介

【３】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場

【４】コラム：事業・投資のラストリゾート、大メコン経済圏は今？！

 

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【１】Stasia Capitalからの最新情報　━━━━━━━━━━━━━━━

 

 

● 海外不動産投資塾、大好評です！

 

弊社東京オフィスで開催している「海外不動産投資塾」。

毎日参加希望のお申し込みをいただいております（多謝！）。

なぜ、今、海外不動産投資なのか、初心者にもわかりやすいとの評判をい

ただいております。

具体的な投資に向けた機会を提供する中級編もお見逃しなく！

 

（初級編）

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（中級編）

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上記リンクから直接お申し込みが可能です！

 

 

● 9月、10月も催行！　マレーシア不動産視察セミナー

 

すっかりお馴染みとなったマレーシア不動産視察ツアー。

現場を見て、納得して投資するための絶好の機会です。

弊社CEOやベテランコンサルタントが同行します！

人気物件を効率よく視察する弊社ツアーにぜひご参加ください！

 

ツアーの詳細、お申し込みは以下から

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● 上海でも海外不動産投資コンサルティングをおこなっています！

 

「中国で駐在いていて、日本のサービスを受けられない」

「貯まった人民元を海外投資に使いたい」

「調整局面に入った中国不動産より、海外不動産に目を向けたい」

上海で暮らす日本人の皆さまにも、日本で受けられるコンサルティングを

提供します！

海外投資に興味のある在上海の日本人の皆様、まずはお問い合わせくださ

い！

 

お問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/2fqpxgb

 

 

【２】最新海外不動産物件のご紹介　━━━━━━━━━━━━━━━━

 

 

「The Elements」

クアラルンプール中心部を一望できるプレミアム・コンドミニアム

 

● 立地はクアラルンプールを代表する閑静な住宅エリア

 

古くから地元の富裕層が暮らすアンパン（Ampang）エリアに、新しいプ

レミアム・コンドミニアムが登場します。

低層の建物が特徴であるこのエリアは、クアラルンプールを代表する閑静

かつ落ち着いた雰囲気が特徴です。

各国大使館や公館が点在するほか、インターナショナルスクールや病院な

ど、生活に不可欠な利便施設も整っています。

 

● 見逃せない交通利便性の高さ

 

閑静な住宅街が、クアラルンプールの主要エリアに高速道路と幹線道路で

つながっています。

アンパン=クアラルンプールハイウェイに乗れば、わずか10分でペトロナ

ス・ツインタワーのあるKLCCに到着。

外国人が多く居住するモントキアラやクアラルンプール国際空港へのアク

セスも良好です。

 

● 初期購入者への特典

 

The Elementsは、プレビルド（設計段階にある不動産の購入）ならでは

の特典があります。

期間限定で、初期購入者には定価の10％引きが適用されます。

HSBCマレーシアから借り入れた場合、最大85％までローンを利用できま

す。

85％で借り入れた場合、割引制度の適用により、10％の支払いが免除さ

れますので、実質、頭金5％で契約できます。

また、完成までの3年間にかかる利払いについては、デベロッパーが負担

します（元本払いは据え置き）。

すなわち、頭金5％を用意すれば、完成引渡しまでは資金の持ち出しはあ

りません。

さらに、期間限定で、購入時に必要となる関連費用（売買契約やローンに

かかる諸費用）も無料となります。

 

● 有名デベロッパーが手がける開発案件

 

The Elementsの開発を手がけるデベロッパーはメイランドグループが参

画する企業。

クアラルンプールを中心に、ミドルクラスからミドルアッパークラスの住

宅開発を手がける大手のデベロッパーです。

 

● ローカル実需層やマレーシアの事情に明るいシンガポール人が主な購入

層

 

The Elementsの主な購入者は、ローカルの実需層やシンガポール人です。

物件完成後は、ローカルのミドルアッパークラスに転売が可能です。

地元の不動産需要に支えられた流動性を確保できる点は、最終的なエグジッ

トで有利になるでしょう。

 

● 投資家の需要を満たす幅広い間取りと価格設定

 

間取りは、スタジオ（640スクエアフィート≒57.5平米）から3ベッドルー

ム（1,570スクエアフィート≒145.9平米）まで合計7タイプ。

最低価格はスタジオで1500万円程度（割引適用の場合）。

これからはじめて海外不動産投資をはじめる投資家にとっても敷居の低い

価格設定です。

 

本物件に関するお問い合わせは以下から

http://tinyurl.com/3lwsok5

 

 

【３】コラム：フィールドワークとしての中国不動産市場　━━━━━━

 

 

第19回：中国の賃貸住宅市場の特徴

 

私が見聞きする中では、中国の賃貸住宅市場は成熟しておらず、規模も大

きいとはいえません。

日本では、住宅を借りる行為は一般的ですが、中国では特殊と考えられて

います。

統計で確認することはできませんが、日本より中国のほうが持ち

家比率は高いように思います。

 

賃貸住宅市場の規模が大きくならない最大の原因は、中国においては、

「住宅は借りて住むものではなく、買って住むもの」という根強い考えが

あることです。

「賃料を支払うぐらいなら購入したほうがまし。賃借した住宅は自分のも

のにはならない」と考える中国人が多いのです。

結婚を機に住宅を購入するケースも多く、家をもたないと結婚できないと

までいわれています。

親が子女名義で住宅を購入するのも当たり前の世界です。

現在のように、購入戸数制限が発表されると、親戚を総動員して住宅を購

入していきます。

 

「持ち家に住む」のが当然という観念が強いので、住宅を借りる人の割合

は少なくなります。

賃貸住宅市場での需要は、外国人駐在員や留学生、転勤やプロジェクト、

内装工事などで一時的な住まいが必要となる中国人、出稼ぎ農民工などに

限定されます。

もっとも、中国人の場合、長期で同じ場所で暮らすことになり、生活に慣

れてくると住宅を購入することを考えはじめます。

 

高い経済成長率、所得の向上などを背景に、不動産価格が上昇してきたこ

とから、不動産市場はキャピタルゲインを狙う投資市場の性格が強くなっ

たことも原因のひとつでしょう。

インカムゲインを生み出す土壌が形成されないまま不動産価格が上昇した

結果、投資利回りがどんどん低下しています。

住宅を「貸す」手間を考えると、「寝かせて」キャピタルゲインを得るほ

うが楽という現象すら発生しているのです。

 

賃貸住宅市場の規模が小さいため、不動産仲介企業は賃貸仲介より売買仲

介に力を入れます。

高い住宅賃料予算をもつ外国人駐在員ならば、一定の仲介手数料が手に入

りますが、それ以外は賃料が低いため、獲得できる仲介手数料も少なくな

ります。

売買だと手間はかかりますが、確実にまとまった仲介手数料を入手できま

す。

 

今後、賃貸住宅市場が拡大する余地は少ないと考えられます。

中国人の持ち家志向が変わることはありません。中国における賃貸住宅市

場は、外国人や一部の中国人からの需要のみに支えられる、小規模な市場

であり続けると思われます。

 

（本稿は2011年6月27日付『全国賃貸住宅新聞』に掲載されました）

 

 

★寄稿者紹介

安田　明宏（やすだ・あきひろ）

Stasia Capital Holding Limited／調査部・主席研究員

 

 

【４】コラム：カンボジア　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 

 

事業・投資のラストリゾート、大メコン経済圏は今？！

 

 

こんにちは、JC Groupの髙です。

 

本コラムで何度かにわたりお話しております、カンボジア株式市場（CSX）

ですが、当初開設予定だった2009年9月から、世界同時不況や制度・シス

テム面での不備・障害を理由に延期されること2回を経て、2011年7月11

日にようやく正式発足にこぎつけました。

 

カンボジア大手商業銀行カナディア銀行が本店を構える高層オフィスビル、

カナディアタワー（CSXも当ビル25階、26階に入居）にて、オープン式

典が開催されました。

 

式典には、カンボジア政府より、副首相兼経済財政大臣、カンボジア開発

評議会上級大臣、最高国家経済評議会委員長などが参列。

また、CSXに45％出資し、システム面や運営面でも密接に支援している韓

国からも、韓国証券取引所理事長、在カンボジア韓国大使などが出席しま

した。

ITシステムの中心となるデータセンター、コンピューター端末の並ぶトレー

ディングルームなども公開され、準備が進捗していることがアピールされ

たようです。

 

式典には、現在正式にラインセンス授与されている15社の証券会社の主た

る各社の関係者も出席し、証券取引所会員証の授与式も行われました。

すでにいくつかの現地証券会社は、先行して証券口座の開設など具体的手

続きを開始しているようです。

 

肝心の上場銘柄ですが、国営企業であるシアヌークビル港湾公社、プノン

ペン水道公社、通信大手カンボジアテレコムがIPOの準備を進めており、

その他10社程度の株式上場計画があると言われています。

 

CSXオープン式典においても、経済財政大臣から「実際取引を始める全面

オープンは年末を見込んでいるが、最初に上場予定の3公社の関係者、幹

事証券会社、政府関係機関には、このスケジュールを守るように努力を」

とのプレッシャーがかけられるシーンもあったようです。

 

CSXに先行して、2011年1月11日に発足した隣国ラオスの株式市場を眺め

てみると、当初に上場したEDL（ラオス電力）とBCEL（ラオス外商銀行）

の2銘柄の取引開始日の時価総額を1,0​00とすると、２月にいきなり1,900

まで上昇し、その後半年​間でジリジリと値を下げる形で、８月には1,046

となっています（8月9日現在）。　　

 

ラオス市場が盛り上がりに欠ける理由は、当然いくつか考えられますが、

私見として最も大きな要因は、上場銘柄数が増えないことです。

そもそも当初の2銘柄自体、財務諸表の完備状況すら疑わしい中、見切り

発車で上場を果たしています。

その市場に流入したマネーは、個別銘柄云々ではなく市場全体としてのゼ

ロからの勃興幅を狙っている類のものである可能性が高く、その受け皿と

なる銘柄数が増えないことには、更なる流入を刺激することが難しくなり

ます。

 

新興国での市場立上初期は、順調な銘柄数の増加が、時価総額上昇維持に

は肝​要となります（私見）。

 

 

カンボジア株式市場に関する情報、その他カンボジアに関するビジネス情

報は、以下Facebookページでも随時発信しております。

ぜひご覧ください。

http://www.facebook.com/JCGroup.asia　 （JC Group情報）

http://www.facebook.com/Cambodia.jp 　 （カンボジア情報）

 

 

★寄稿者紹介

 

髙 虎男（Ko Honam)　 JC Group/President CEO

日本公認会計士・米国ワシントン州公認会計士

早稲田大学・政治経済学部卒業後、監査法人トーマツ、戦略系コンサルティ

ングファームの株式会社ドリームインキュベータ（DI）を経て、2008年

3月カンボジアでのビジネス立ち上げのため独立。

執行役員を務めたDI時代に、新規事業としてベトナム投資事業の立案と立

上げを行って以降、インドシナでのビジネスに携わっている。

 

★JC Group（ http://www.jcgroup.asia ）とは

 

カンボジアを拠点とし、"Made by Japan in Cambodia"をテーマに、

J（Japan）の技術・ノウハウ・品質を、 C（Cambodia）のリソースで実

現させた製品・サービスをプロデュースし、展開することをミッションと

しております。

各事業テーマごとに、カンボジアにて事業会社を設立し、そのテーマの専

門家日本人・日本企業をマネジメントに据え事業化しております。

 

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